La reclasificación de inmuebles entre existencias e inversiones inmobiliarias puede parecer una operación meramente contable, pero sus efectos fiscales deben analizarse con especial atención, sobre todo cuando existen deterioros registrados antes o después del cambio de destino del activo.
En este artículo se examina el tratamiento contable y fiscal de la reclasificación de inmuebles de existencias a inversiones inmobiliarias, y de inversiones inmobiliarias a existencias, partiendo del criterio recogido en la consulta 2 del BOICAC nº 144/2025 y de su incidencia en el Impuesto sobre Sociedades conforme a la Ley 27/2014.
Se trata de analizar los efectos contables y fiscales de la reclasificación contable de inmuebles de existencias a inversiones inmobiliarias o de estas a existencias.
Tratamiento contable de la reclasificación de inmuebles
El tratamiento contable de estas reclasificaciones se recoge en la consulta 2 del BOICAC Nº 144/2025, que se basa en la Resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias.
Reclasificación de existencias a inversiones inmobiliarias
En el caso de reclasificación de existencias a inversiones inmobiliarias, en el momento en que la empresa decida destinar los inmuebles a arrendamiento operativo, deberá realizarse la reclasificación por el importe que figuren las existencias en la contabilidad, teniendo en cuenta, en su caso, el deterioro registrado. Por tanto, el registro de la inversión inmobiliaria se realizará por el importe bruto, circunstancia que implica reconocer también la corrección de valor por deterioro acumulada hasta esa fecha en la correspondiente cuenta compensadora.
Reclasificación de inversiones inmobiliarias a existencias
Este tratamiento contable sería también aplicable a la reclasificación de inversiones inmobiliarias a existencias, por lo que se reconocería de forma diferenciada el valor de las mismas de su correspondiente deterioro.
En cualquiera de estos dos supuestos, la mera reclasificación contable de los inmuebles no supone el reconocimiento de ningún ingreso o gasto en la cuenta de resultados del ejercicio en el que se realiza la reclasificación.
Tratamiento fiscal en el Impuesto sobre Sociedades
A efectos del Impuesto sobre Sociedades, el artículo 10 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre (LIS), establece que la base imponible de este impuesto se determina a partir del resultado contable, sobre el cual se realizan los correspondientes ajustes como consecuencia de la aplicación de los preceptos establecidos en la LIS.
Deterioro de inmuebles y límites a la deducibilidad fiscal
Por otra parte, el artículo 13.2 LIS dispone que no son deducibles las pérdidas por deterioro del inmovilizado material, inversiones inmobiliarias e inmovilizado intangible, incluido el fondo de comercio, sin perjuicio de que las mismas serán deducibles en los términos establecidos en el artículo 20 de la LIS, esto es, cuando se transmitan los elementos sobre los que se han practicado los deterioros no deducibles.
De acuerdo con lo anterior, los efectos fiscales de estas reclasificaciones son los siguientes:
Reclasificación de existencias a inversiones inmobiliarias.
En primer lugar, debe tenerse en cuenta que el deterioro que se haya dotado sobre los inmuebles cuando tenían la consideración de existencias es fiscalmente deducible, por lo que la reclasificación no implica la reversión fiscal en la base imponible de dicho deterioro.
No obstante, caso de que el valor del inmueble se recupere posteriormente, ese deterioro debería revertir como ingreso en el ejercicio en el que se recupere su valor, de forma que ese ingreso sería fiscalmente computable dado que el deterioro fue deducible. Por el contrario, si después de la reclasificación el inmueble pierde valor y ello supone registrar el deterioro del inmueble reclasificado, dado que en ese momento tiene la calificación de inmovilizado, dicho deterioro no sería deducible, sin perjuicio de que se recupere la deducción de ese deterioro según los criterios establecidos en el artículo 20 LIS.
Reclasificación de inversiones inmobiliarias a existencias.
En este caso, el deterioro que se haya dotado sobre los inmuebles cuando tenían la consideración de inversiones inmobiliarias no es fiscalmente deducible, sin que que la reclasificación suponga la deducción fiscal de dicho deterioro.
Caso de que el valor del inmueble se recupere posteriormente, ese deterioro debería revertir como ingreso en el ejercicio en el que se recupere su valor, de forma que ese ingreso no sería fiscalmente computable dado que el deterioro no fue deducible. Si después de la reclasificación el inmueble pierde valor y ello supone registrar el deterioro del inmueble reclasificado, dado que en ese momento tiene la calificación de existencias, dicho deterioro sería deducible.
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