La adquisición de inmuebles en España por parte de inversores extranjeros para su posterior arrendamiento plantea diversas implicaciones en materia de IVA. Aunque la localización del inmueble en territorio IVA determina la sujeción, la residencia o nacionalidad del titular resulta irrelevante. A ello se suma la doctrina del TJUE, en particular la sentencia Titanium (C-931/19), y la reciente modificación del artículo 84 LIVA. En este artículo estudiamos el IVA en alquileres de inmuebles por por inversores extranjeros. Repasamos los criterios normativos y jurisprudenciales clave para determinar si procede la repercusión del impuesto o si cabe aplicar la inversión del sujeto pasivo, así como las implicaciones en la deducibilidad del IVA soportado.
De entrada, el alquiler se entiende en todo caso sujeto al IVA español siempre que el inmueble esté situado en el territorio IVA (dejamos fuera a Canarias, Ceuta y Melilla). Así resulta del artículo 70.uno.1º de la Ley del IVA, que transpone el 47 de la Directiva del IVA.
Lo anterior es independiente de la nacionalidad o residencia del inversor, por lo que se aplicará tanto si reside en España como si no es así. La residencia también es irrelevante en cuanto a la exención del arrendamiento (aplicable si el uso es exclusivamente residencial, artículo 20.uno.23º).
Entonces, ¿hay que considerar establecido al inversor?
No hay que considerar establecido al inversor exactamente. Lo que ocurre es que el servicio que presta está sujeto al IVA español porque así lo dice la normativa del IVA. Es lo normal a nivel internacional.
¿Y no hay un artículo de la Ley del IVA que habla del establecimiento permanente?
Cierto, hay un artículo de la Ley del IVA que dice que quien explota un inmueble situado en el territorio IVA tiene en él un establecimiento permanente, se trata del artículo 69.tres.2º.g). Ocurre, sin embargo, que hay una sentencia del Tribunal Europeo, que es la sentencia de 3-6-2021, Titanium, C-931/19, que dice lo contrario, declarando que la mera propiedad de un inmueble, sin más, no implica, como tal, la existencia de un establecimiento permanente a los efectos del IVA. Por primacía del Derecho de la Unión, tenemos que aplicar directamente el contenido de la sentencia.
Siendo así, ¿cómo funciona el IVA del arrendamiento?
El funcionamiento del IVA del arrendamiento depende de si está exento o no. Estando exento, la cosa se simplifica, ya que no hay que declarar IVA por el alquiler.
Si, por el contrario, el arrendamiento está sujeto y no exento, se plantea la duda de si hay que repercutir IVA ordinariamente en la factura o si se debe aplicar la inversión del sujeto pasivo, en cuyo caso sería el arrendatario quien liquide el impuesto.
La solución en este caso se encuentra en una excepción que se añadió al artículo 84 de la Ley del IVA por la Ley de Presupuestos de 2023, conforme a la cual no se aplica la inversión del sujeto pasivo en los arrendamientos inmobiliarios sujetos y no exentos de IVA.
Lo anterior implica que el inversor que adquiere oficinas, locales comerciales, naves industriales, apartamentos turísticos no exentos o similares para su alquiler tiene que repercutir el IVA ordinariamente en sus facturas, aplicando el IVA como lo haría en caso de disponer de considerarse establecido en el territorio del IVA español.
¿Y esto no es contrario a la sentencia Titanium?
No es necesariamente contrario a la sentencia Titanium. Hay que tener en cuenta que la sentencia lo que niega es la condición de establecido del propietario, sin entrar en otras disquisiciones. Asimismo, hay que señalar que la inversión del sujeto pasivo en este tipo de operaciones no está armonizada, por lo que cabe a los Estados definir sus condiciones de aplicación. Considerando asimismo que lo que se discute es la forma de repercusión del impuesto, pero no la sujeción al IVA de las operaciones, bien puede entenderse que la legislación española en este punto es compatible con la comunitaria.
¿Alguna cuestión adicional?
Hay una consecuencia lógica de lo anterior: el IVA soportado por la compra y explotación de los inmuebles arrendados sin exención es ordinariamente deducible o, dicho con otras palabras, no se aplica el procedimiento de devolución para no establecidos, incluyendo sus restricciones (básicamente, la regla de reciprocidad con no comunitarios).
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