En el presente artículo, vamos a analizar la tributación de la operación consistente en la concesión, por parte de una persona física, no residente en nuestro país, de un derecho de opción de compra sobre un inmueble ubicado en España.

En concreto, esta operación, realizada por un residente en Reino Unido, ha sido objeto de análisis por la Dirección General de Tributos en la Consulta Vinculante CV2605-16, de 13 de junio.

Calificación y localización de la renta obtenida

En cuanto a la calificación de la renta, y dada la condición de no residente del contribuyente, hemos de acudir al artículo 13.3 del Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, en adelante TRLIRNR, aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004, que señala que para la calificación fiscal de los distintos conceptos de renta se atenderá a lo dispuesto en dicho precepto y, en su defecto, a los criterios establecidos en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

De acuerdo con el criterio mantenido por la DGT en diversas consultas, la concesión de la opción de compra produce en el concedente una ganancia de patrimonio, según lo dispuesto en el artículo 33.1 de la LIRPF, que nace en el momento de su concesión.

Calificada la renta, y de acuerdo con el artículo 13.1.i).3º del TRLIRNR, la renta derivada de la concesión de un derecho de opción de compra sobre un inmueble situado en España, se entiende obtenida en territorio español, quedando, en consecuencia, sujeta a IRNR.

Previsión de los contenidos de doble imposición

Todos los Convenios de doble imposición suscritos por España siguen el criterio establecido en el Modelo de Convenio de la OCDE, en el sentido de que las rentas derivadas de los bienes inmuebles pueden gravarse tanto en el Estado de residencia como en el Estado en que tales bienes están situados.

En el caso particular analizado por la DGT, las partes habían pactado la opción de compra como un derecho real inscribible, lo que supone que dicho derecho podría encuadrase dentro de la definición de “bienes inmuebles” de los Convenios de doble imposición, y, por tanto, someterse a imposición en el Estado donde radique el inmueble.

En caso de que exista doble imposición, será el Estado de residencia del contribuyente, el que deba proceder a su eliminación eliminarla de acuerdo con lo establecido en el correspondiente Convenio.

Importe de la ganancia patrimonial

El importe de la ganancia patrimonial derivada de la concesión de la opción de compra vendrá determinado por el valor efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la operación que hayan sido satisfechos por el concedente.