En el presente artículo vamos a analizar la tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para el perceptor de rentas derivadas de un contrato de arrendamiento con opción de compra.

Para ello vamos a distinguir las siguientes contingencias: rentas derivadas del alquiler, así como las cantidades percibidas por la concesión de la opción de compra y, en su caso, por el ejercicio de la misma.

Rentas derivadas del arrendamiento

Las rentas derivadas del alquiler tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, siempre que dicho arrendamiento no se desarrolle en el ejercicio de una actividad económica. 

En este sentido, recordar que se entiende que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de la misma se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Cantidad percibida por la concesión de la opción de compra

La concesión de la opción de compra sobre el inmueble produce en el concedente una ganancia de patrimonio, que nace, precisamente, en el momento de su concesión y cuyo importe viene determinado por el valor efectivamente percibido. El Tribunal Supremo, en su Sentencia 803/2022 de 21 de junio (recurso 7121/2020), ha fijado como doctrina que este importe debe integrarse en la base imponible del ahorro, en contraposición a lo que venía interpretando la Administración, dado que ésta defendía su integración en la base imponible general.

Cantidad percibida por el ejercicio de la opción de compra

En caso de que, posteriormente, se lleve a cabo el ejercicio de dicha opción se producirá una ganancia o pérdida de patrimonio en el transmitente, descontándose del valor de transmisión los importes satisfechos por el arrendamiento, así como el precio de la opción recibido, cuando así se haya pactado.

Es decir, a la hora de calcular la ganancia o pérdida patrimonial obtenida, en la determinación del valor de transmisión, siempre que así se haya establecido, se descontarán las rentas del arrendamiento, así como el precio de la opción. 

Por último, la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta del inmueble se entenderá producida en el periodo impositivo en el que se otorgue la escritura pública, salvo que se acredite la entrega de la misma en un momento anterior.