En el presente artículo, vamos a analizar la fiscalidad del subarrendamiento de inmuebles, tanto desde la perspectiva de la imposición directa como desde la indirecta. Asimismo, en cada caso, examinaremos la posición del propietario del inmueble, que lleva a cabo el arrendamiento del mismo, y la posición del arrendatario, que lleva a cabo el subarrendamiento, ya sea del inmueble en su totalidad o de parte del mismo (por ejemplo, una habitación).

 

Imposición Directa

 

En IRPF, debemos distinguir, por un lado, los ingresos obtenidos por el propietario arrendador y por otro, los obtenidos por el arrendatario subarrendador.

De esta forma, las cantidades percibidas por el propietario del inmueble como consecuencia del alquiler se califican como rendimientos de capital inmobiliario, salvo que deban calificarse como rendimientos de actividades económicas, en virtud del artículo 27.2 de la Ley de IRPF. Este precepto establece que el arrendamiento de inmuebles se realizará como actividad económica, cuando para la ordenación de ésta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Debe tenerse en cuenta que se incluye dentro de estos rendimientos calificados como capital inmobiliario la cantidad que, en su caso, perciba el propietario por permitir el subarriendo.

En cuanto a las cantidades percibidas por el arrendatario subarrendador deben calificarse como rendimientos de capital mobiliario, dado que la persona que los percibe no es titular del inmueble ni del usufructo del mismo, sino de un mero derecho arrendaticio. Para la determinación del rendimiento neto, el subarrendador podrá deducir los gastos necesarios para la obtención del rendimiento, como, por ejemplo, el importe que satisfaga al arrendador por el arrendamiento (Consulta vinculante V285/2015, de 26 enero 2015).

 

Imposición Indirecta

 

Como sabéis, en IVA, el arrendamiento de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas se encuentra exento del impuesto, en virtud del artículo 20.Uno 23º de la Ley del IVA. Sin embargo, este mismo recepto señala que no se aplicará la exención a arrendamientos de edificios o partes de los mismos que sean subarrendados, salvo que sean destinados a su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda o por sociedades acogidas al régimen especial del IS de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas (Consulta vinculante V2541-18).

No obstante, sí sería de aplicación la exención al arrendamiento si en el contrato figurara concreta y específicamente la persona o personas físicas usuarias últimas de la vivienda.

En cuanto a la operación de subarrendamiento, siempre que se destine a vivienda, queda sujeta pero exenta del impuesto. Así lo ha entendido la Dirección General de los Tributos en la Consulta vinculante V1468/2011, de 7 junio 2011, al señalar que el mero subarrendamiento por parte del arrendatario de un apartamento destinado a vivienda queda sujeto y exento del Impuesto.