La rehabilitación de inmuebles en contratos de arrendamiento puede plantear dudas relevantes desde el punto de vista contable y fiscal. Especialmente cuando las obras realizadas por el arrendatario se configuran como parte del precio del alquiler. En estos casos, no solo existe una renta mensual dineraria, sino también una contraprestación en especie que debe analizarse correctamente para determinar su registro contable, su imputación temporal y sus efectos en el Impuesto sobre Sociedades.
Este tipo de operaciones exige diferenciar si las obras tienen la consideración de renovación, ampliación o mejora del inmueble, si generan un mayor valor del activo para el arrendador y cómo debe tratarse el coste asumido por el arrendatario. La consulta 1 del BOICAC n.º 138/2024 y la consulta vinculante V2645-25 de la DGT ofrecen criterios relevantes para abordar estos supuestos con seguridad.
Responde al caso de arrendamiento de un inmueble donde se establece en el contrato el pago de una cuota de arrendamiento mensual así como la realización por parte del arrendatario de una rehabilitación del inmueble como parte del pago en especie del arrendamiento.
Tratamiento contable de la rehabilitación del inmueble como renta en especie
El tratamiento contable de esta operación se recoge en la consulta 1 del BOICAC n.º 138/2024, según la cual el arrendador:
Registro contable para el arrendador
- Debe reconocer un anticipo del arrendatario con cargo a un mayor valor del inmueble por los costes de reforma en que incurra el arrendatario, caso de que se traten de costes de renovación, ampliación o mejora, que supongan un aumento de capacidad, productividad o alargamiento de su vida útil, debiéndose dar de baja los elementos que se hayan sustituido. El mayor valor del inmovilizado debe ser tenido en cuenta para el cálculo de la amortización del inmueble.
- De igual modo, en el momento y con la periodicidad con la que se debiese producir el cobro de la renta, deberá realizar un cargo en la cuenta de anticipos recibidos y contabilizar el correspondiente ingreso por arrendamiento en la cuenta de pérdidas y ganancias a lo largo de la duración del contrato de arrendamiento.
Registro contable para el arrendatario
Desde el punto de vista del arrendatario:
- El importe de la reforma ejecutada por el arrendatario no debe entenderse como una inversión en inmovilizado por parte de este, sino como un pago anticipado del precio del arrendamiento.
- El arrendatario, aunque asume el coste de la obra, no adquiere el control del activo por lo que no se cumplen los requisitos para reconocer un inmovilizado en su balance. Por tanto, el coste de la reforma debe registrarse como un gasto anticipado, que se irá imputando a la cuenta de pérdidas y ganancias como gasto por arrendamiento a medida que transcurra el contrato y se devengue la renta correspondiente. Solo en el caso excepcional de que el coste de la obra excediera el valor razonable del derecho de uso del inmueble podría reconocerse un activo por la parte excedente, de acuerdo con la NRV 3.ª sobre inmovilizado material.
Tratamiento fiscal en el Impuesto sobre Sociedades
A efectos del Impuesto sobre Sociedades, el artículo 10 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre (LIS), establece que la base imponible de este impuesto se determina a partir del resultado contable, sobre el cual se realizan los correspondientes ajustes como consecuencia de la aplicación de los preceptos establecidos en la LIS.
Fiscalidad para el arrendador: ingreso por arrendamiento y amortización
Dado que la LIS no establece ninguna particularidad fiscal para estas operaciones, la calificación contable es asumida por el IS, por lo que para el arrendador se integra en su base imponible el ingreso contable derivado del arrendamiento correspondiente tanto al importe de la cuota mensual como de la parte de anticipada por la rehabilitación devengada en cada ejercicio. Además, el gasto contable por amortización sería fiscalmente deducible, teniendo en cuenta lo establecido en el artículo 3 del Real Decreto 634/2015, de 10 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades (RIS) sobre la imputación fiscal como gasto deducible de los importes de renovación, ampliación o mejora de elementos de inmovilizado.
Fiscalidad para el arrendatario: deducibilidad del gasto por arrendamiento
En cuanto al arrendatario, sería deducible el gasto devengado en cada ejercicio por la cuota de arrendamiento satisfecha, incluida la parte anticipada por la rehabilitación que corresponda a cada ejercicio.
Criterio de la Dirección General de Tributos sobre rehabilitación de inmuebles en arrendamientos
Los efectos fiscales y contables de estos contratos se han recogido en la contratación de la Dirección General de Tributos a la consulta de 23-12-2025, V2645-25.
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