Desde el punto de vista del IVA, es mucho mejor comprarla, no hay duda.

Las entregas de edificaciones aptas para ser utilizadas como viviendas tributan, con carácter general, al 10%, conforme a lo dispuesto por el artículo 91.uno.1.7º de la Ley del IVA.

Este supuesto de tributación reducida se aplica en función de las características objetivas del inmueble, por lo que, si se compra una vivienda en la que se va a instalar la residencia de su propietario y también una actividad profesional, el IVA aplicable sigue siendo el reducido, del 10%. Así se deduce de la letra de la norma y lo ha especificado igualmente la DGT, que ha admitido la aplicación del 10% en inmuebles no destinados a usos residenciales.

El problema se suscita cuando la vivienda se arrienda, ya que la exención, establecida en el artículo 20.uno.23º de la Ley del IVA, está condicionada al uso residencial del inmueble, que además tiene que ser exclusivo.

En caso de que la vivienda arrendada se destine al uso residencial y a otro tipo de usos, no cabe la exención, debiendo comunicarse esta circunstancia al arrendador, que tendrá que repercutir IVA en el arrendamiento.

 

De todas formas, el IVA del uso profesional será deducible y el otro no, ¿dónde está el problema?

 

En el tipo impositivo.

Efectivamente, el IVA correspondiente al uso profesional es deducible, ahí no está la distorsión.

El problema se encuentra en el resto, ya que la parte de uso privado, en caso de que la vivienda se compre, está sujeta al 10%, en caso de que se arriende, al 21%, lo que es significativo.

No es menos cierto que si la vivienda se compra, el IVA se paga de golpe en el momento cero y si se arrienda se paga a lo largo del tiempo; sin embargo, la diferencia es importante, lo que es especialmente significativo en un impuesto que se supone neutral. En este caso, no lo es tanto.

 

¿Estamos seguros de que el IVA correspondiente al uso profesional, aunque sea parcial, es deducible?

 

Sí. Así lo establece el artículo 95.tres de la Ley del IVA, que admite la deducción parcial en los supuestos de afectación igualmente parcial para los bienes de inversión, señalando expresamente que esta posibilidad es aplicable también cuando los bienes de inversión se arriendan.

La cuestión será la medida de la deducción, se supone que proporcional al uso profesional del inmueble, lo que parece que deberá cuantificarse en atención a los metros cuadrados de despacho y de vivienda, salvo mejor criterio.

 

¿Y con los gastos qué hacemos?

 

Lo lógico parece que sería aplicar el mismo criterio que para el inmueble, esto es, deducir el IVA soportado en proporción al uso profesional. El problema es que el artículo 95.cuatro de la Ley del IVA únicamente admite la afectación parcial, para el caso de los gastos relacionados con bienes de inversión, para ciertos conceptos, de los que, en relación con inmuebles, los únicos que pueden ser relevantes son los relativos a los “productos energéticos necesarios para su funcionamiento” y los de “rehabilitación, renovación y reparación de los mismos”. Por lo menos, en este caso el IVA es el mismo ya se arriende la vivienda, ya se compre.

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