Nada nuevo descubrimos: las entregas de edificaciones aptas para ser utilizadas como viviendas están sujetas a un tipo reducido del 10%. Así lo establece el artículo 91.uno.1.7º de la Ley del IVA.

Debe tratarse, pues, de edificaciones. El tipo reducido no sería aplicable, por tanto, a otros elementos similares, como podrían se autocaravanas o casas desmontadas cuando se transmiten antes de su instalación en un terreno específico. Asimismo, es importante que el edificio transmitido sea apto, desde un punto de vista objetivo, para ser usado como vivienda.

¿Quiere eso decir que el uso efectivo del inmueble es irrelevante?

Así es. Lo importante para la aplicación del tipo reducido es la aptitud de uso, no el uso efectivo que se haga de la vivienda.

Por ejemplo, si un despacho de abogados compra una vivienda para instalar en ella su actividad, es aplicable el tipo reducido. Otro tanto ocurre si quien adquiere el inmueble es una persona física que hará un uso mixto del mismo, como vivienda y como despacho profesional: se aplica igualmente el tipo reducido.

¿Esto también pasa cuando se arrienda una vivienda?

No. Por llamativo que parezca, la exención de los arrendamientos de edificaciones residenciales está condicionada al uso efectivo como vivienda y a que dicho uso sea exclusivo (artículo 20.uno.23º de la Ley del IVA), por lo que los dos supuestos antes señalados estarían sujetos y no exentos, con el IVA al tipo general, en caso de que, en lugar de comprarse, se alquilasen las viviendas.

¿Y con garajes, trasteros y otros anexos a la vivienda, qué pasa?

Pues que se aplica igualmente el tipo reducido cuando la transmisión sea conjunta -se produzca en la misma fecha- y estén situados en el mismo edificio o, al menos, en la misma urbanización (el criterio oficial en este punto ha sido relativamente flexible, como ilustra la contestación de la DGT de 12-5-05, V0816-05).

Hay que tener en cuenta que las plazas de garaje así transmitidas no pueden ser más de dos, ya que así lo dice la propia Ley del IVA, y que los locales comerciales nunca pueden tener, a estos efectos, la condición de anexos a viviendas para la aplicación del IVA reducido por mandato, otra vez expreso, de la misma Ley.

¿Tiene alguna importancia que se trate de vivienda habitual?

No. Como ya hemos explicado, el tipo reducido se aplica en función de elementos objetivos, no de otra cosa. Por consiguiente, el hecho de que el inmueble adquirido sea o no la vivienda habitual del comprador carece por completo de consecuencias a estos efectos.

¿Alguna excepción adicional?

Como casi siempre ocurre cuando se trata de IVA, sí, hay un par de ellas, aplicables a las entregas de viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública y a las de viviendas adquiridas por las entidades que apliquen el régimen especial de entidades arrendadoras previsto en el artículo 54.1 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.