IRPF: cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial obtenida por la venta de un inmueble heredado

Publicado 20 enero 2023 | Actualizado 14 febrero 2024 | 5 Comentarios

El artículo 34 de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas establece la regla general para la cuantificación de la ganancia o pérdida patrimonial en caso de transmisión onerosa o lucrativa. Este importe vendrá dado por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales.

En el presente artículo, vamos a analizar el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial cuando el bien transmitido hubiera sido adquirido por herencia.

ganancia patrimonial inmueble heredado

Valor de adquisición del inmueble heredado

Como norma general, el valor de adquisición está formado por la suma del importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado y del coste de las inversiones y mejoras efectuadas, así como de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

Pues bien, en el caso de bienes heredados, se sustituye el importe real de adquisición por el valor asignado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con el límite del valor de mercado, y se suman los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hayan sido satisfechos por el adquirente, así como las inversiones y mejoras, con minoración, en su caso, de las amortizaciones. 

De acuerdo con las normas del ISD el valor por el que deben declararse los bienes y derechos es su valor de mercado en el momento del fallecimiento del causante. Este se define como el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.

En el caso de bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario a la fecha del devengo. Sin que puedan exceder del valor de mercado. 

¿Qué ocurre si el inmueble heredado tiene deudas pendientes?

Cuando el bien heredado tiene deudas pendientes, tales deudas minoran el valor neto de la masa hereditaria y, en definitiva, la base del ISD, pero no afectan al valor real del bien al que pueda estar referida dicha deuda.

En consecuencia, a efectos de determinar el valor de adquisición para calcular la alteración patrimonial en IRPF, las deudas asociadas al bien no tienen incidencia en este impuesto.

Existencia de reglas especiales para bienes adquiridos a título lucrativo

Finalmente, destacar la existencia de reglas especiales para los siguientes supuestos:

  • Donaciones de empresas individuales o participaciones que hayan determinado una ganancia patrimonial exenta en el IRPF del donante: en este caso, el donatario conserva los valores y fechas de adquisición que los elementos patrimoniales tenían en el donante. Por tanto, cuando el donatario transmita posteriormente estos elementos patrimoniales, debe considerar como importe real de adquisición el valor de adquisición del donante.
  • Bienes adquiridos por causa de muerte mediante pacto sucesorio (para transmisiones efectuadas a partir del 11-7-2021): en este caso, el beneficiario de los mismos se subroga en la posición del causante, respecto al valor y fecha de adquisición de tales bienes, siempre que el beneficiario transmita los bienes adquiridos antes del transcurso de cinco años desde la celebración del pacto sucesorio o del fallecimiento del causante, si fuera anterior.

Autor: Equipo de redactores de Asesor Excelente.

Texto revisado por Dña. Victoria Palomo. Inspectora de Hacienda del Estado. Asesora de la Unidad Central de Coordinación de delitos. Agencia Estatal de la Administración Tributaria.

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5 Comentarios

  1. Jose

    Quiero vender un chalé el cual tiene una hipoteca pendiente El pago de esa hipoteca está exento de IRPF

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    • Asesor Excelente

      Hola José. Gracias por tu comentario.

      Te aconsejamos que consultes con un asesor fiscal que te ayude a resolver tu duda con tu caso concreto. Nosotros no podemos ayudarte, no prestamos servicios de asesoría. Si lo deseas podemos ponerte en contacto con uno de nuestros miembros de Asesor Excelente.

      Un saludo.

      Responder
  2. Santi

    Me parece poco acertada la manera de redactar este artículo, puesto que da a entender totalmente lo contrario a la realidad.
    Leyendo el título «Si heredo un inmueble con hipoteca, ¿cómo calculo la ganancia o pérdida patrimonial?» creo que queda claro que este artículo se refiere a las ganancias o pérdidas patrimoniales del IRPF. Entre medias se habla del valor a EFECTOS DEL IMPUESTO DE DONACIONES Y SUCESIONES, que efectivamente se calcula restando la hipoteca pendiente.
    Pero a efectos del IRPF, para calcular la ganancia o pérdida patrimonial, el valor de adquisición es el «declarado en la herencia» SIN RESTAR LA HIPOTECA PENDIENTE!!!. Por tanto la «resolución» de su artículo es incorrecta; «Por lo tanto, el valor de adquisición del bien debe ser el de mercado declarado en la herencia menos la hipoteca pendiente cuyo importe minoró la base imponible del impuesto sobre sucesiones». NO ES EL VALOR DE LA HERENCIA MENOS LA HIPOTECA.
    Hay que tener cuidado con estos artículos que pueden llevar a error a muchos lectores.

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    • Asesor Excelente

      Hola Santi. Gracias por la apreciación.

      Lo vamos a poner en conocimiento de nuestros expertos en fiscal para que se vuelva a redactar el artículo y pueda quedar más clara la explicación.

      Un saludo.

      Responder
    • Asesor Excelente

      Hola de nuevo, Santi. Hemos actualizado y completado aún más el artículo. Esperamos que te sea de utilidad.

      Muchas gracias. Un saludo.

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