El artículo 33.4, letra b), de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas excluye del gravamen del impuesto a las ganancias patrimoniales obtenidas con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia.

Requisitos para la aplicación de la exención

En decir, para aplicar la exención de la ganancia patrimonial contemplada en el artículo 33.4. b) de la LIRPF, habrían de cumplirse los dos requisitos:

a) Tener cumplidos 65 años en la fecha de transmisión de la vivienda habitual o hallarse en una de las situaciones de dependencia antes descritas.

b) Que la vivienda transmitida hubiera tenido la consideración de habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de su transmisión.

Contrato de arras o de arrendamiento con opción de compra antes de los 65 años

Recientemente se ha publicado una Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos. En ella se plantea si podría aplicarse la exención en el caso de que se firme un contrato de arras o un contrato de arrendamiento con opción de compra, con anterioridad a cumplir 65 años, formalizando la escritura de compraventa con posterioridad a dicha fecha (DGT CV0035-23, de 16 de enero).

En la contestación, la Dirección General de Tributos recuerda que, en nuestro Derecho, en virtud de la teoría del título y el modo, la transmisión se entenderá producida en el periodo impositivo en el que se otorgue la escritura pública, salvo que se acredite la entrega de la misma en un momento anterior.

Entonces, si la entrega de la vivienda se produce una vez que el contribuyente haya cumplido 65 años, podrá aplicar la citada exención. Siempre que la vivienda hubiera tenido la consideración de habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de su transmisión. Independientemente de que, previamente a cumplir dicha edad, se hubiera formalizado un contrato de arras o un contrato de arrendamiento con opción de compra.

En cuanto a las cantidades percibidas en virtud de estos contratos, reciben el siguiente tratamiento:

• las cantidades percibidas en concepto de arras por la venta de la vivienda operan como entrega a cuenta y parte del precio de la compraventa.
• las cantidades percibidas en virtud de un contrato de arrendamiento con opción de compra hasta el ejercicio de dicha opción, de tenerlo así pactado, minorarán el precio convenido por la transmisión del inmueble. Constituyendo un menor valor de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que derive de la citada transmisión. En el momento de su percepción, las cantidades percibidas por el arrendamiento tributarán como rendimiento de capital inmobiliario. Mientras que el importe obtenido por la concesión de la opción de compra constituirá una ganancia de patrimonio, a integrar en la base imponible del ahorro.