Pues depende, como en tantos otros casos.
Para comenzar, conviene aclarar que a los efectos del IVA es empresario o profesional quien obtiene ingresos continuados en el tiempo por realizar entregas de bienes o prestaciones de servicios y, en particular, los arrendadores de bienes inmuebles, como así dispone el artículo 5. Uno. c) de la Ley del IVA.
Lo anterior es independiente de la calificación de la renta a los efectos del IRPF, por lo que puede ocurrir, y de hecho ocurre frecuentemente, que los arrendadores de inmuebles declaran rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF y a la vez repercuten IVA en sus arrendamientos de edificios.
Volvamos a la pregunta inicial…
¿Tengo que repercutir IVA si arriendo una vivienda?
La clave se encuentra en el artículo 20. Uno. 23º de la Ley del IVA, conforme al cual están exentos los arrendamientos de edificaciones que se utilicen exclusivamente como viviendas. El uso no exclusivo impide la exención del IVA, como así lo ha indicado la DGT (contestaciones de 12-3-86 y 16-12-86, 4-12-95, 7-4-11, V0931-11, o 13-1-14, V0030-14, entre otras).
Si arriendo, por tanto, una edificación que se destina a la vez a su uso como vivienda y a otros usos, tendré que repercutir IVA, repercusión que deberá practicarse por el total del importe obtenido por el arrendamiento de viviendas, con independencia de que el IVA así repercutido sea total o parcialmente deducible para el arrendatario.
Si este es persona física, es decir, no necesita demostrar un capital para iniciar su actividad, al contrario que una persona jurídica, y hace un uso parcialmente profesional de la vivienda, se podrá deducir el IVA que corresponda a este uso profesional, como así lo permite el artículo 95. Tres de la Ley del IVA. La mesura de la deducción le corresponderá a él.
¿Hay excepciones a lo anterior?
Pues sí, unas cuantas.
La primera de ellas se refiere a los arrendamientos de viviendas a empresas que las ceden posteriormente a sus empleados. Esta cuestión fue polémica durante años, habiéndose pacificado el tema por el TEAC a partir de sus resoluciones de 16-12-2016, RG 3856/13 y RG 3857/13 y ss.
Primera excepción
Es importante tener en cuenta que, para que se aplique la exención, en el contrato de arrendamiento de viviendas tiene que constar el nombre del usuario de la vivienda. Es decir, de la persona que la ocupará, aunque no sea ella quien aparezcan como arrendatario.
Dicho de otra forma, hay que identificar al empleado que disfrutará de su uso y consignar sus datos en el contrato. De no ser así, no cabrá la exención.
Segunda excepción
Relativa a los arrendamientos de inmuebles a ONG y similares, cuando el uso de la vivienda arrendada se produce en actividades que podían ser consideradas como no empresariales, que también está exento de IVA (DGT, contestaciones de 21-6-05, V1193-05 y V1189-05, 8-1-09, V0012-09, 31-5-10, V1169-10, 23-10-17, V2695-17 o 19-2-18, V0420-18).
Hay que tener en cuenta que la cesión onerosa de la vivienda es una actividad empresarial a los efectos del IVA, por lo que esta excepción se refiere a supuestos como casas de acogida para personas en riesgo social o similares.
Tercera excepción
Finalmente, hay que mencionar los apartamentos turísticos, excluidos de la exención cuando junto con el arrendamiento de inmuebles se prestan servicios análogos a la hostelería. Según la DGT (contestaciones de 31-3-05, V0530-05, DGT 16-4-09, V0824-09 o 23-10-17, V2693-17), se consideran como tales los de restaurante, limpieza, lavado de ropa o cambio de ropa con periodicidad semanal.
No se entienden así los de limpieza del apartamento o cambio de ropa a la entrada y a la salida por arrendatario, limpieza de zonas comunes o asistencia técnica y mantenimiento. Si no se prestan estos servicios complementarios, que es lo más habitual, el arrendamiento estará exento, no así en otro caso.
Otros aspectos a considerar: ITP y opción a compra
En algunos contratos de arrendamiento de vivienda puede intervenir el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, sobre todo cuando se trata de arrendamientos sujetos pero exentos de IVA. En esos supuestos, el arrendatario está obligado al pago del ITP, aunque muchas veces lo desconozca.
Por otro lado, desde marzo de 2019, muchas Comunidades Autónomas (entre ellas varias autonómicas de régimen común) han establecido exención del pago del ITP para arrendamientos de vivienda habitual firmados a partir de esa fecha, de forma que el inquilino ya no ingresa cuota, aunque en algunos territorios se sigue exigiendo la mera presentación del modelo 600 como trámite formal.
En cuanto al tratamiento del arrendamiento con opción de compra, si la opción constituye una prestación independiente y retribuida, la operación puede quedar sujeta a IVA, mientras que la posterior transmisión del inmueble tendrá su propia tributación en IVA o ITP según se trate de primera o segunda entrega.
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