Pues depende, como en tantos otros casos.

Para comenzar, conviene aclarar que a los efectos del IVA es empresario o profesional quien obtiene ingresos continuados en el tiempo por realizar entregas de bienes o prestaciones de servicios y, en particular, los arrendadores de bienes, como así dispone el artículo 5.uno.c) de la Ley del IVA.

Lo anterior es independiente de la calificación de la renta a los efectos del IRPF, por lo que puede ocurrir, y de hecho ocurre frecuentemente, que los arrendadores de inmuebles declaran rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF y a la vez repercuten IVA en sus arrendamientos.

Volvamos a la pregunta inicial…

¿Tengo que repercutir IVA si arriendo una vivienda?

La clave se encuentra en el artículo 20.uno.23º de la Ley del IVA, conforme al cual están exentos los arrendamientos de edificaciones que se utilicen exclusivamente como como viviendas. El uso no exclusivo impide la exención, como así lo ha indicado la DGT (contestaciones de 12-3-86 y 16-12-86, 4-12-95, 7-4-11, V0931-11, ó 13-1-14, V0030-14, entre otras).

Si arriendo, por tanto, una edificación que se destina a la vez a su uso como vivienda y a otros usos, tendré que repercutir IVA, repercusión que deberá practicarse por el total del importe obtenido por el arrendamiento, con independencia de que el IVA así repercutido sea total o parcialmente deducible para el arrendatario. Si este es persona física y hace un uso parcialmente profesional de la vivienda, se podrá deducir el IVA que corresponda a este uso profesional, como así lo permite el artículo 95.tres de la Ley del IVA. La mesura de la deducción le corresponderá a él.

¿Hay excepciones a lo anterior?

Pues sí, unas cuantas.

La primera de ellas se refiere a los arrendamientos de viviendas a empresas que las ceden posteriormente a sus empleados. Esta cuestión fue polémica durante años, habiéndose pacificado el tema por el TEAC a partir de sus resoluciones de 16-12-2016, RG 3856/13 y RG 3857/13 y ss. Es importante tener en cuenta que para que se aplique la exención, en el contrato de arrendamiento tiene que constar el nombre del usuario de la vivienda, esto es, de la persona que la ocupará, aunque no sea ella quien aparezcan como arrendatario. Dicho con otras palabras, hay que identificar al empleado que disfrutará de su uso y consignar sus datos en el contrato. De no ser así, no cabrá la exención.

La segunda excepción es la relativa a los arrendamientos a ONG y similares, cuando el uso de la vivienda arrendada se produce en actividades que podían ser consideradas como no empresariales, que también está exento (DGT, contestaciones de 21-6-05, V1193-05 y V1189-05, 8-1-09, V0012-09, 31-5-10, V1169-10, 23-10-17, V2695-17 ó 19-2-18, V0420-18). Hay que tener en cuenta que la cesión onerosa de la vivienda es una actividad empresarial a los efectos del IVA, por lo que esta excepción se refiere a supuestos como casas de acogida para personas en riesgo social o similares.

Finalmente, hay que mencionar los apartamentos turísticos, excluidos de la exención cuando junto con el arrendamiento se prestan servicios análogos a la hostelería. Según la DGT (contestaciones de 31-3-05, V0530-05, DGT 16-4-09, V0824-09, ó 23-10-17, V2693-17), se consideran como tales los de restaurante, limpieza, lavado de ropa o cambio de ropa con periodicidad semanal. No se entienden así los de limpieza del apartamento o cambio de ropa a la entrada y a la salida por arrendatario, limpieza de zonas comunes, o asistencia técnica y mantenimiento.

Si no se prestan estos servicios complementarios, que es lo más habitual, el arrendamiento estará exento, no así en otro caso.