¿Promover para arrendar residencial o promover para vender y después arrendar?

Publicado 22 marzo 2023 | Actualizado 12 julio 2023 | 0 Comentarios

No es tan fácil, como casi siempre ocurre.

La promoción residencial para la venta es una actividad empresarial a los efectos del IVA que, cuando acaba en venta, funciona perfectamente: la venta está sujeta, normalmente al 10% y, en consecuencia, el IVA de todo el proceso es completamente deducible.

El arrendamiento residencial está, con algunos matices en los que no vamos a entrar ahora, exento del IVA, por lo que el IVA soportado en relación con él no es deducible. En buena lógica, si compramos para arrendar, el IVA soportado no es deducible, exactamente igual que si promovemos para arrendar. Todo encaja.

¿Y si promovemos para vender y después cambiamos de idea?

Ahí es donde la cosa se complica.

Si realmente hemos promovido para vender, el IVA soportado habrá sido completamente deducible. El cambio de opinión lo ajusta la Ley del IVA a través de una rareza de estas que tiene el IVA, que se llama autoconsumo interno de bienes, ya sea por cambio de sector diferenciado de actividad, ya por transformación en bien de inversión de lo que era circulante, este detalle es lo de menos, lo cierto y verdad es que habrá que valorar los inmuebles que se van a arrendar e ingresar el IVA correspondiente a su valor en la fecha en la que se realiza el cambio en las condiciones de uso. Y aquí es donde se complican las cosas.

Si hubiéramos promovido para el arrendamiento, el total del IVA habría sido no deducible, IVA no deducible que incluiría cuotas al tipo reducido (obra) y al general (suelo, materiales, servicios relacionados, etc.).

Si lo que hacemos es cambiar de opinión después de haber promovido, supuestamente para la venta, y tributar por el autoconsumo, el IVA que hay que ingresar es el 10% del valor de las edificaciones a la fecha, lo que, si no ha habido alteraciones en el valor relevantes, puede resultar en una cantidad importante por la diferencia de tipos. En caso de que a lo anterior le añadamos la posibilidad de aplicar el 4%, que es lo que corresponde en caso de que la empresa pudiera aplicar el régimen especial de las entidades arrendadoras de viviendas en el Impuesto sobre Sociedades, la “economía de opción” es todavía mayor.

¿Y cuál es el problema?

El de siempre: la prueba. La diferencia de tributación a la que hemos referencia puede ser grande, lo que explica tanto su atractivo para los contribuyentes como la posibilidad de que la administración tributaria la regularice.

A la vista de lo anterior, para que prospere el argumento de que, realmente, se había promovido para vender y después se cambió de idea, habría que poner a disposición de la administración elementos de prueba suficientes que acrediten la citada intención. En otro caso, la posibilidad de que se deniegue la deducción del IVA que se soportó y dedujo durante el proceso constructivo es grande.

¿Algo más?

Otro clásico: cuidado con la interposición de sociedades. Nada nuevo bajo el sol. Estructuras de sociedades en cadena, en las que no hay argumento alguno que las justifique, más allá del ahorro fiscal (la promotora deduce y a continuación repercute a la segunda sociedad el IVA del arrendamiento en “cómodos” plazos para que sea esta la que alquile exenta de IVA), no suelen ser del todo bien vistas por la administración tributaria.

Autor: Equipo de redactores de Asesor Excelente.

Texto revisado por D. Francisco Javier Sánchez Gallardo. Economista, Doctor en Derecho, Inspector de Hacienda del Estado, Consejero de Finanzas de España en Brasil, Ex-Vocal del Tribunal Económico-Administrativo Central, Ex-Socio de KPMG y Ex-Subdirector General de IVA de la Dirección General de Tributos.

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