El artículo 38.1 de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas excluye del gravamen del impuesto a las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual, bajo determinados requisitos.

Uno de estos requisitos es de carácter temporal, referido al plazo para llevar a cabo la reinversión, dado que el precepto referido y su desarrollo reglamentario (artículo 41.3 del Reglamento del impuesto), estipulan que la reinversión del importe obtenido en la transmisión debe efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, dentro de los dos años anteriores o posteriores a la referida transmisión, computándose de fecha a fecha.

Es decir, que también es posible adquirir primero la nueva vivienda habitual y posteriormente, en los dos años siguientes a la fecha de compra, transmitir la anterior vivienda, siempre que la cantidad percibida por esta última se destine a satisfacer el precio de la nueva.

Supuesto de paralización del cómputo del plazo

A efectos del plazo de dos años previsto para la reinversión, debe excluirse el periodo transcurrido desde el 14 de marzo hasta el 30 de mayo de 2020, como consecuencia del estado de alarma en que sumió el país, debido a la pandemia del coronavirus.

Nueva vivienda en construcción

Por otro lado, en una reciente Sentencia, de 23 de febrero de 2020 (recurso 4629/2020), el Tribunal Supremo ha confirmado que también es admisible la reinversión en la construcción de una nueva vivienda habitual, de modo que lo esencial es el plazo en el que se reinvierte (inferior a dos años en todo caso), no la fecha en la que se entrega o adquiere el dominio de la vivienda de nueva construcción, que puede ser posterior.

No obstante, hemos de tener en cuenta que, a efectos del impuesto, se considera construcción cuando las obras concluyen en el plazo de cuatro años desde el inicio de las mismas.

Por tanto, en los casos en los que la reinversión se materialice en una vivienda en construcción, podemos distinguir dos plazos:

• Un plazo de dos años para reinvertir el importe obtenido en la transmisión de la anterior vivienda.
• Otro plazo de cuatro años para acabar la construcción desde el inicio de las obras.