Incidencia del Contrato de Arras en IRPF

Publicado 3 febrero 2022 | Actualizado 14 febrero 2024 | 22 Comentarios

Con ocasión de la transmisión de un inmueble, es frecuente la formalización, con carácter previo, de un contrato de arras entre las partes, en virtud del cual se comprometen a efectuar el referido negocio jurídico en unas determinadas condiciones. La firma de este contrato previo conlleva el pago de una cantidad (denominada señal o arras) por parte del comprador.

Pues bien, en caso de que se produjera el desistimiento por parte del comprador, esto provocaría la pérdida de la cantidad entregada en concepto de arras, tal y como establece el artículo 1454 del Código Civil.

En el presente artículo, vamos a analizar la incidencia en IRPF del contrato de arras.

Incidencia en el vendedor

Lo primero es aclarar que la cantidad recibida por el vendedor en concepto de arras no supone alteración patrimonial alguna en ese momento, sino que la incidencia se producirá en el momento en que se efectúe la transmisión del inmueble o, en su caso, se produzca el desistimiento del contrato.

En caso de que se produzca la ulterior transmisión del inmueble, el importe percibido en concepto de arras formará parte del importe real de la operación, a efectos de determinar la ganancia o pérdida patrimonial, y esta renta formará parte de la base imponible del ahorro del impuesto en el periodo impositivo en que se efectúe la referida transmisión (Consulta DGT nº V2358-20, de 10 Julio). Todo ello, sin perjuicio de la posibilidad de optar por el criterio especial de imputación previsto para las operaciones a plazos o con precio aplazado en el artículo 14.2.d de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Por el contrario, si lo que ocurre es el desistimiento del comprador, el vendedor obtendrá una ganancia patrimonial por la cantidad recibida en virtud del contrato de arras. Esta ganancia, al no derivar de una transmisión patrimonial, formará parte de la base imponible general del impuesto y se imputará al periodo impositivo en que se pueda proceder a su ejecución (Consultas DGT nº V3261-20, de 30 Octubre, y nº V397-20, de 20 Febrero).

Incidencia en el comprador

En cuanto al comprador, la entrega de la cantidad en concepto arras no tendrá ninguna incidencia en IRPF.

Del mismo modo, tampoco tendrá incidencia en IRPF la posterior adquisición del inmueble.

Por el contrario, en caso de desistimiento por parte del comprador, éste perderá la cantidad entregada en concepto de arras, originándose así una pérdida patrimonial, que se integrará en la base imponible general, al no derivar de la transmisión de un elemento patrimonial. Dicha pérdida se imputará al periodo impositivo en que se produzca el citado desistimiento (Consulta DGT nº V2359-17, de 18 Septiembre).

Autor: Equipo de redactores de Asesor Excelente.

Texto revisado por Dña. Victoria Palomo. Inspectora de Hacienda del Estado. Asesora de la Unidad Central de Coordinación de delitos. Agencia Estatal de la Administración Tributaria.

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22 Comentarios

  1. J.PATRICIA

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    • Asesor Excelente

      ¡Muchas gracias! Nos alegra que te haya resultado interesante el artículo.

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    • Caty

      Hola, en el 2022 hice un contrato de arras para vender mi casa, me dejaron 5000€ a cuenta pero yo luego me eché para atrás y no quise venderla por lo que tuve que devolverle los 5.000€ que me dejo más otros 5.000€ en concepto de penalización de contrato de arras. Es una pérdida para mi. En este caso debo declararlo? Como debo ponerlo en la declaracion de este año y en que casilla. Muchas gracias

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      • Asesor Excelente

        Hola Caty. Gracias por tu comentario.

        Te aconsejamos que consultes con un asesor fiscal que te ayude a resolver tu caso con esta pérdida derivada del contrato de arras. Nosotros no prestamos servicios de asesoría. Si lo deseas podemos ponerte en contacto con uno de nuestros miembros de Asesor Excelente.

        Un saludo.

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  2. María

    Qué ocurre si el que incumple el contrato de arras es el vendedor?. Cómo se indica la pérdida patrimonial en la declaración de la renta?

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    • Asesor Excelente

      Hola María. Muchas gracias por tu consulta.

      Te indicamos que, aunque no hemos podido encontrar ninguna consulta vinculante que trate concretamente esta cuestión, nuestra opinión es que la devolución de la cantidad entregada como arras no tributa, pero cualquier otra cantidad sí tributaría como ganancia patrimonial a integrar en la BI general.

      Es decir, si hubiéramos entregado como arras 20.000 €, y por causa imputable al futuro vendedor no se realiza la compraventa, si en este caso el vendedor estuviera obligado a devolver las arras por duplicado, es decir, 40.000 €. Entonces, si somos los compradores, tendríamos una ganancia patrimonial de 20.000 euros.

      Esperamos haberte ayudado.

      Un saludo.

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    • Maria Reyes Gonzalez Diz

      Buenos días, tengo un requerimiento por no declarar la venta de mi vivienda habitual siendo mayor de 65 años. Compré mi futura vivienda habitual el 23 de abril de 2017. Me vi obligada a cambiar el padrón el 28;de agosto de 2017 ya que vivía en Tenerife y tenía que pasar por la aduana mis pertenencias. Con fecha 15 de abril del 2018 hice el cambio de domicilio fiscal. Con fecha 29 de octubre del 2020 vendí mi vivienda de Tenerife que había comprado el 30 de octubre de 1997. La AEAT me manda un requerimiento por no haber declarado la venta, venta que ellos conocían y me dicen que se me ha pasado el plazo ya que el cambio de domicilio fiscal es del 15 de abril 2018 y yo tenía que haber venido antes del 15 de abril del 2020. Yo tenía el comprador (extranjero) el 5 de marzo del 2020 pero nos confinaron el 14 hasta el 21 de junio, la AEAT entiende que el confinamiento es hasta el 30 de mayo. El día 21 de junio el comprador entregó un talón por 1000€ para hacer la reserva y el 23 de junio se firmó un contrato de arras y entregó a la inmobiliaria un talón por 10.000€ para formalizar el contrato. Había que arreglar una documentación por ser vivienda VPO que se había caducado en junio y el comprador extranjero tenía que pedir a vivienda una autorización para la compra. Estos trámites se demoran por el confinamiento y el teletrabajo en la Administración Pública.
      Mi pregunta es si en el pliego de alegaciones yo me puedo apoyar en el contrato de arras ,como momento en el que se produce el «hecho imponible » , celebrado el 23 de junio y que estaría dentro de los dos años ya que habría que tener en cuenta el compensar los 33 días de los que yo disponía del 14 de marzo al 15 de abril. La AEAT está teniendo en cuenta la fecha de la Escritura que es la que figura en la Declaración de la Renta.
      Puedo presentar el «contrato de arras» como momento en que se produce el hecho imponible ya que el contrato se lleva a termino? Entiendo que la Escritura es simplemente la elevación a público de ese contrato y la liquidación de la compraventa. Agradeceré mucho cualquier consejo que me den , tengo 15 , días para presentar o no alegaciones. Yo ya presenté la declaración y ellos me han mandado una propuesta de sanción y liquidación de intereses. Muchísimas gracias por su atención. Un saludo.

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      • Asesor Excelente

        Hola María. Gracias por tu comentario.

        Para que nuestros expertos puedan ayudarte con esta duda es mejor que se la formules a través de tu área privada de Asesor Excelente, en la sección de «Consultas a Expertos». Es completamente gratis.

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        ¡Muchas gracias! Un saludo.

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  3. Eugenia

    Si después de firmar arras la compra del piso no se efectuó por problema del vendedor, y tuve q recurrir a la justicia para la devolución de mis arras. Tengo q tributar por ellas en la renta 2021 como ganancia patrimonial? o están libres de tributación?
    Muchas gracias

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    • Asesor Excelente

      Hola Eugenia.

      Muchas gracias por tu consulta, te indicamos que, aunque no hemos podido encontrar ninguna consulta vinculante que trate concretamente esta cuestión, nuestra opinión es que la devolución de la cantidad entregada como arras no tributa, pero cualquier otra cantidad sí tributaría como ganancia patrimonial a integrar en la BI general.

      Es decir, si hubiéramos entregado como arras 20.000 €, y por causa imputable al futuro vendedor no se realiza la compraventa, si en este caso el vendedor estuviera obligado a devolver las arras por duplicado, es decir, 40.000 €. Entonces, si somos los compradores, tendríamos una ganancia patrimonial de 20.000 euros.

      Esperamos haberte sido de ayuda.

      Un saludo.

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  4. Roser

    Se perciben en el año X unas arras condicionadas a que el comprador obtenga hipoteca. Deja pasar el plazo sin comprar ni decir nada y se da por resuelto el contrato mediante burofax. El comprador pone demanda judicial pidiendo la devolución por no tener hipoteca, demanda que se recibe en febrero del año X+1. Al final el Juzgado desestima la demanda del comprador en el año X+3. ¿En qué ejercicio hay que imputar las arras que se queda el vendedor: en el que se reciben y resuelve el contrato unilateralmente por el vendedor (año X) o en el que se consolida por Sentencia (año X+2)?

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    • Asesor Excelente

      Hola Roser. Gracias por tu comentario.

      Si eres miembro de Asesor Excelente, te aconsejamos que formules la pregunta a través de nuestra plataforma, en la sección de Consultas a Expertos. Es completamente gratis.

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  5. Almudena

    Si con las arras se amortiza parte de la hipoteca anteriormente a la fecha de la compraventa efectiva ( ej: faltaban 65000 eur de hipoteca y con las arras se amortizan 15.000 , y el dia de la compraventa los 50000 restantes)
    Ese importe de amortización anticipada de 15.000 más las cuotas normalmente satisfechas hasta fecha venta, se pueden deducir como amortización hipoteca por vivienda habitual a la que se tenía derecho ?( del piso vendido que se compró en 2003)
    En este caso en la exención por reinversión sólo tendríamos en cuenta entiendo los 50.000 para poner en el campo de amortiz hipoteca.
    Sería correcto?
    muchas gracias

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    • Asesor Excelente

      Hola Almudena. Gracias por tu comentario. Al tratarse tu consulta de un caso particular es mucho mejor que lo analice uno de nuestros expertos por si hubiera algún detalle que se pudiera escapar.

      Si eres miembro de Asesor Excelente, te aconsejamos que formules la pregunta a través de nuestra plataforma, en la sección de Consultas a Expertos. Es completamente gratis.

      Si no eres asesor, si lo deseas te podemos poner en contacto con uno de nuestros Asesores Excelentes para que puedan ayudarte a resolver tu consulta.

      ¡Muchas gracias! Un saludo.

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  6. Maria

    Estams a punto de perder 20.000 euros en una arras.se puso que no se necesitaba financiacion .,porque para comprar se tenia q vender y esra a punto de caducar el plazo y no se ha vendido.
    No hay manera de recuperar los 20.000 euros

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    • Asesor Excelente

      Hola María. Gracias por tu comentario.

      Te aconsejamos que consultes con un asesor fiscal para resolver tu duda. Si lo deseas podemos ponerte en contacto con uno de nuestros miembros de Asesor Excelente.

      Un saludo.

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  7. Belén Pérez

    Hola. El 31 de diciembre de 2022 finalizó el plazo acordado en un contrato de arras para firmar la compraventa de una vivienda, por causa imputable al comprador. La ganancia patrimonial en que ha incurrido el vendedor al quedarse con las arras entregadas ¿en qué fecha se ha producido exactamente? ¿el 31 de diciembre de 2022 o el 1 de enero de 2023, el día después de la finalización de contrato? Es necesario saberlo para declarar la ganancia patromonial en la declaración de la renta correcta (la de 2022 o la de 2023). Gracias anticipadas por la respuesta.

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    • Asesor Excelente

      Hola Belén. Gracias por tu comentario.

      Para que nuestros expertos puedan ayudarte con esta duda es mejor que se la formules a través de tu área privada de Asesor Excelente, en la sección de «Consultas a Expertos». Es completamente gratis.

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      ¡Muchas gracias! Un saludo.

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  8. Monica

    Según el encargo de venta de la agencia en la que voy a poner en venta mi casa, la agencia cobraría su comisión descontándola de las arras. Mi duda es, si el comprador se echara atrás ¿yo tendría que tributar por el total de las arras que entregue el comprador o solamente por la parte que me entregue la agencia?

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    • Asesor Excelente

      Hola Mónica. Gracias por tu comentario.

      Te aconsejamos que consultes con un asesor fiscal que te ayude a resolver tu duda con tu caso concreto. Nosotros no podemos ayudarte, no prestamos servicios de asesoría. Si lo deseas podemos ponerte en contacto con uno de nuestros miembros de Asesor Excelente.

      Un saludo.

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  9. Carlos

    Buenos días. En diciembre de 2022 pagué en concepto de reserva una cantidad al vendedor. El contrato de reserva quedó condicionado a que el mismo vendedor en éste caso la agencia (por ser una agencia que gestiona hipotecas y además son propietarios de algunas viviendas), iban a conseguirnos la hipoteca. Nos presentaron 2 propuestas, aceptamos y firmamos ambas, tasamos la propiedad, y finalmente procedimos con una de las propuestas que fue la que nos confirmó la operación, abrimos la cuenta, los seguros y demás. A días de firmar la hipoteca el banco se echa para atrás y el bróker no vuelve a formalizar otra opción hipotecaria. Días después nos dicen que «entienden que nosotros desistimos de la operación» y se quedarán con el dinero de la reserva. Cosa que no es real, porque ellos debían formalizarla y no lo hicieron. El caso es que a día de hoy sigo reclamando la devolución del dinero porque la propiedad la vendieron y no tengo respuesta. Al ser una pérdida patrimonial, ¿Puedo deducir eso de IRPF? En caso de que si, ¿en que ejercicio 2022 o 2022?
    Desde ya muchas gracias

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    • Asesor Excelente

      Hola Carlos. Gracias por tu comentario.

      Te aconsejamos que consultes tu duda con un asesor fiscal. Nosotros somos una empresa de servicios para asesores, no podemos ayudarte con tu caso. Sin embargo, si lo necesitas, podemos ponerte en contacto con uno de nuestros miembros de Asesor Excelente, o puedes buscar un asesor en el Buscador de Asesorías de Asesor Excelente.

      Un saludo.

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