Se ha publicado por el Tribunal Supremo la Sentencia 1495/2022, de 16 de noviembre (recurso 7987/2020), en la que se analiza la base imponible del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en los casos de ejercicio anticipado de una opción de compra que implica la cancelación del contrato de arrendamiento financiero.

La cuestión a dilucidar es si, en los casos de escritura pública que formaliza el ejercicio del derecho de opción de compra con cancelación anticipada del contrato de arrendamiento financiero, se han de tomar en consideración, a efectos de la cuantificación de la base imponible, las cuotas pendientes de amortizar o únicamente el valor residual del bien transmitido.

Antecedentes del caso

En el caso concreto de la sentencia, una entidad formalizó en escritura pública un contrato de arrendamiento financiero inmobiliario con una entidad financiera por un plazo de 20 años. De esta forma, junto a la cesión del edificio por el periodo pactado, se estableció un derecho de opción de compra con posibilidad de ejercicio anticipado. 

Dentro del mes siguiente, se presentó autoliquidación del impuesto de AJD, consignando como base imponible la totalidad de las cuotas de arrendamiento financiero a satisfacer durante la vigencia del contrato.

Nueve años más tarde, se otorga escritura pública al objeto de cancelar anticipadamente el contrato de arrendamiento financiero, mediante el ejercicio anticipado de la opción de compra. La entidad presenta las declaraciones de AJD (una por cada unidad registral que conformaba la finca), aplicando el criterio de la Administración tributaria, es decir, considerando como base imponible la opción de compra más las cuotas pendientes de amortizar y los intereses.

No obstante, la entidad, considerando que tales autoliquidaciones perjudicaban sus intereses legítimos, dado que la cuantía que debió haberse tomado como base imponible era únicamente el importe correspondiente a la opción de compra o valor residual, decidió solicitar la rectificación de las mismas, así como la devolución de lo indebidamente ingresado.

Resolución del Tribunal Supremo

El debate llega hasta el Tribunal Supremo que fija como doctrina que la base imponible, en estos casos, viene constituida por el valor del negocio consignado en la escritura pública, debiendo tomar en consideración no sólo el valor residual del bien transmitido, sino también las cuotas pendientes de amortizar. En consecuencia, en el supuesto de ejercicio anticipado de la opción de compra, que conlleva la finalización del leasing, y la consiguiente adquisición del inmueble por el importe consignado en el contrato, el Tribunal Supremo concluye que la base imponible del AJD coincide con el valor del negocio consignado en la escritura, es decir, por el precio pactado para ese momento del ejercicio anticipado de la opción de compra, el cual se corresponde no sólo con el valor residual sino además con el importe de las cuotas pendientes de amortizar.