Varias son las dudas que se plantean. La primera, obvia, es si el arrendamiento está sujeto al IVA o no.

De entrada, los arrendamientos residenciales están exentos de IVA. Así lo establece el artículo 20.uno.23º de la Ley del IVA, que no establece límites por razón de la duración del arrendamiento, por breve que sea. En consecuencia, el importe que se pague por el arrendamiento estará, en principio, sujeto pero exento.

¿Y si el arrendador es un particular?

En el IVA, no cambia nada. Así es porque el artículo 5.uno.c) de la Ley del IVA califica como empresario o profesional al arrendador en todo caso. El hecho de que los rendimientos así obtenidos se califiquen como del capital inmobiliario en el IRPF carece de relevancia a estos efectos.

¿Hay alguna excepción?

Pues sí, como casi siempre ocurre. Si como arrendatario aparece otra entidad mercantil, que es la que luego subarrendará a terceros, el primer arrendamiento, del propietario del inmueble a la sociedad intermediaria, está sujeto y no exento.

Hay que tener cuidado con esto, porque algunos han intentado usarlo como una herramienta de planificación fiscal, organizando la compra de inmuebles a través de sociedades que, a continuación, los arrendaban a otras que eran las que los arrendaban a los usuarios finales.

Esta estructura permitía la deducción del IVA soportado en la compra, aunque el posterior arrendamiento estuviera sujeto y no exento, consiguiéndose así un claro efecto de aplazamiento en el impacto del IVA no deducible.

La Agencia Tributaria ha calificado algunas de estas estructuras como constitutivas de un conflicto en la aplicación de la norma, con base en el artículo 15 de la Ley General Tributaria, entendiendo que, aunque pudieran ser jurídicamente válidas, se realizaban fundamentalmente para obtener una ventaja fiscal, por lo que debían ser regularizadas.

¿Y qué ocurre con la comisión del intermediario?

El intermediario, sea una plataforma, sea cualquier otro tipo de empresa, presta un servicio que, como tal, deberá considerarse sujeto al impuesto, por lo que habrá que aplicarle el IVA con normalidad, al 21%.

Una duda que se puede plantear a estos efectos es la correspondiente a la localización del servicio de mediación, especialmente si la empresa que lo presta es extranjera.

En este caso, habría que recordar que el arrendador es, a estos efectos, empresario o profesional, aunque no repercuta IVA en sus servicios al estar exentos, como hemos indicado antes. Esto nos conduce a la aplicación de la regla general de localización de los servicios prestados entre empresas, artículo 69.uno.1º de la Ley del IVA, lo que implica que el servicio prestado al arrendador residente o establecido en territorio IVA está sujeto en dicho territorio (el artículo 31 bis(3)(d) del Reglamento de ejecución de la directiva del IVA excluye la aplicación en este caso de la regla especial de localización aplicable a los servicios relacionados con inmuebles).

Hay que insistir en esto, ya que es probable que las facturas o documentos emitidos por las plataformas que intermedian el arrendamiento se expidan sin IVA. Esto no es porque las operaciones no estén sujetas al impuesto, sino porque, si estas plataformas no se encuentran establecidas en el territorio IVA, es el comitente, es decir, el arrendador que usa la plataforma para conseguir clientes, quien tiene que autoliquidar el IVA y declararlo en el modelo 303 que deberá presentar (es sujeto pasivo por inversión), IVA que no será deducible en caso de que los arrendamientos así efectuados estén exentos.