Préstamo obtenido por una promotora para la construcción de los inmuebles 

Publicado 12 diciembre 2023 | Actualizado 14 febrero 2024 | 0 Comentarios

La Dirección General de Tributos ha publicado la Consulta Vinculante V1559-23, de 6 de junio, en la que analiza la deducibilidad en el Impuesto sobre Sociedades de los gastos financieros asumidos por una promotora inmobiliaria en el ejercicio de su actividad.  

El caso concreto objeto de la consulta es el de una entidad, dedicada a la promoción inmobiliaria, que obtiene préstamos de su socio único (residente en Austria) para la adquisición de los solares y los costes de la promoción. Los intereses devengados se activan contablemente como mayor valor de las obras de promoción. El consultante, además, aclara que el socio declara los ingresos en Austria. 

préstamo promotora

Contabilización de los intereses 

Dado que para la determinación de la base imponible del Impuesto sobre Sociedades hemos de partir del resultado contable, la Dirección General de Tributos acude a la Norma de Registro y Valoración 10ª del Plan General de Contabilidad, aprobado por el Real Decreto 1514/2007, así como a la norma novena de la Resolución de 14 de abril de 2015 del ICAC

En este sentido, la normativa contable referida señala que en las existencias que necesiten un periodo de tiempo superior a un año para estar en condiciones de ser vendidas (sin computar en este plazo las interrupciones), los gastos financieros se incluyen en el precio de adquisición o coste de producción, siempre que se hayan devengado antes de que estén en condiciones de ser destinadas al consumo final o a su utilización por otras empresas. 

En el caso planteado, los gastos financieros de los préstamos otorgados por el socio único se deben registrar como mayor valor de las existencias. Y no serán gasto hasta el deterioro de dichas existencias, o el momento de su baja, a través de la variación de existencias (normalmente por venta de las mismas). 

Valoración de la operación

Por otro lado, en el caso concreto planteado, el préstamo es concedido por el socio único de la entidad, por lo que la operación se ha de valorar según el valor normal de mercado, al efectuarse entre partes vinculadas (artículo 18 de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades). 

¿Es aplicable la limitación a la deducibilidad de los gastos financieros? 

Finalmente, la DGT nos recuerda, como ya hiciera en su CV3479-13, que en estos casos no resulta de aplicación la limitación en la deducibilidad de gastos financieros, regulada en el artículo 16 de la LIS.  

En la consulta indicada, la DGT concluyó que los gastos financieros que se activan, conforme a la normativa contable, como mayor valor de las existencias, no quedan sujetos a la limitación fiscal a la deducibilidad de gastos financieros

Esto es así porque estos gastos financieros activados se imputan de forma efectiva al resultado del ejercicio y, por ende, a la base imponible de la entidad, a través del deterioro de dichas existencias o a través de la correspondiente variación de existencias. 

Autor: Equipo de redactores de Asesor Excelente.

Texto revisado por Dña. Victoria Palomo. Inspectora de Hacienda del Estado. Asesora de la Unidad Central de Coordinación de delitos. Agencia Estatal de la Administración Tributaria.

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