La Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas establece en su artículo 23.1 los gastos que tienen la consideración de deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, es decir, los gastos que podemos deducir de los ingresos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos.

De acuerdo con dicho precepto, los gastos que pueden restarse de los ingresos íntegros son todos los necesarios para la obtención de aquéllos, incluida la amortización de los inmuebles. Por el contrario, no tendrán la consideración de deducibles los gastos que no estén directamente relacionados con los ingresos ni el importe de las mejoras que hayamos podido realizar sobre el inmueble, si bien, esta mejora si será susceptible de recuperación vía amortización.

La propia ley nos da una lista ejemplificativa de gastos deducibles: intereses de capitales ajenos invertidos en el inmueble; gastos reparación y conservación; tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, saldos de dudoso cobro respecto de los rendimientos y cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales. Como otros gastos deducibles pueden citarse el importe de las primas de contratos de seguro, gastos de comunidad, servicios o suministros.

Límite en caso de intereses y gastos de reparación y conservación

La Ley del impuesto establece que la suma de los por intereses de los capitales ajenos invertidos y de los gastos de reparación y conservación del inmueble tiene como límite máximo el rendimiento íntegro procedente de cada bien o derecho; de modo que el exceso podrá deducirse en los 4 años siguientes.

Esta limitación supone que el rendimiento neto no pueda ser negativo por la deducción de los intereses y de los gastos de reparación o conservación exclusivamente, pero sí puede serlo por la deducción de otros tipos de gastos.

Saldos de dudoso cobro

Las rentas que el arrendador no haya cobrado son deducibles cuando el deudor se halle en situación de concurso o cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de 6 meses (siempre que no se hubiese producido una renovación de crédito).

Para los ejercicios 2020 y 2021, este plazo se ha reducido de 6 a 3 meses.

Rebaja en la renta arrendaticia

Durante el periodo impositivo 2021, también tiene la consideración de gasto deducible la cuantía de la rebaja en la renta arrendaticia que voluntariamente hubieran acordado a partir de 14/03/2020 correspondiente a las mensualidades devengadas en los meses de enero, febrero y marzo de 2021 los arrendadores distintos de los “grandes tenedores” cuando se trate de alquileres de locales realizados a empresarios que destinen el inmueble al desarrollo de una actividad económica clasificada en la división 6 o en los grupos 755, 969, 972 y 973 de la sección primera de las tarifas del IAE.

En estos casos, el arrendador deberá informar separadamente en su declaración de IRPF del importe de este gasto deducible y del número de identificación fiscal del arrendatario cuya renta se hubiese rebajado.