En IVA, el cambio de afectación de un inmueble del sector de promoción inmobiliaria al sector de arrendamiento de viviendas constituye un autoconsumo gravado por la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido en su artículo 9.1º.c), debiendo el empresario autorrepercutirse el impuesto y deducir únicamente la cantidad que proceda de acuerdo con el sector de arrendamiento.

Ello es así porque el bien pasa de estar destinado a una operación sujeta y no exenta del impuesto (primera entrega de vivienda), que sí origina el derecho a deducir el impuesto soportado en las compras de bienes y servicios destinados a la misma, a otra, el arrendamiento de viviendas, que se encuentra exenta del impuesto, con la consecuente limitación del derecho a deducir.

 

¿Se considera que se ha producido una primera entrega?

 

El gravamen de este autoconsumo interno se efectúa para ajustar las deducciones que se hayan practicado. Respecto de este cambio de afectación, ha de aclararse que no constituye una primera entrega, de modo que sólo en el caso de que se produjera un uso efectivo del inmueble durante un plazo ininterrumpido igual o superior a dos años, la posterior entrega del inmueble tendría la consideración de segunda entrega (Resolución TEAC 6263/2017, de 18 febrero 2021).

 

Sectores diferenciados de actividad

 

Por otro lado, ha de recordarse que para se produzca este autoconsumo ha de producirse un cambio de afectación de la vivienda de un sector diferenciado de la actividad a otro.

La propia LIVA define lo que entiende por sectores diferenciados de la actividad, estableciendo que, en todo caso, son tal: las actividades acogidas a los regímenes especiales simplificado, del REAGP, de las operaciones con oro de inversión y del recargo de equivalencia; las operaciones de arrendamiento financiero; las operaciones de cesión de créditos o préstamos, con excepción de las realizadas en el marco de un contrato de factoring y el conjunto de las operaciones intragrupo que realice cada entidad miembro de un grupo de entidades.

Además de las anteriores, también constituyen sectores diferenciados de la actividad aquellos que cumplan simultáneamente los siguientes requisitos:

  • que las actividades realizadas sean distintas (son distintas las que tienen asignados grupos diferentes en la CNAE), y
  • que los regímenes de deducción aplicables sean distintos, es decir, cuando el porcentaje de deducción (prorrata) difiera en más de 50 puntos porcentuales.

Teniendo en cuenta lo anterior, la actividad de promoción inmobiliaria y la actividad de arrendamiento de viviendas sin opción de compra son sectores diferenciados de la actividad, puesto que son actividades distintas (Grupos CNAE 411 y 682) y tienen porcentajes de deducción distintos (100% y 0%, respectivamente).

Por el contrario, la actividad de promoción inmobiliaria y la actividad de arrendamiento de viviendas con opción de compra no constituyen sectores diferenciados de la actividad, dado que sus porcentajes de deducción son idénticos, al ser el arrendamiento con opción de compra (cuya entrega estuviera sujeta y no exenta) una operación no exenta con total derecho a la deducción, igual que sucede con la actividad promotora (Resolución TEAC 1471/2019, de 20 enero 2022). En consecuencia, si el arrendamiento que estamos llevando a cabo es con opción de compra, el cambio de afectación no supondría un autoconsumo en los términos antes señalados.

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