La Ley 35/2006 del IRPF prevé en su artículo 23.3 una reducción del 30 por ciento de los rendimientos netos del capital inmobiliario con un período de generación superior a dos años, así como de los que se califiquen reglamentariamente como obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, siempre que se imputen en un único período impositivo.

Además, el referido precepto establece como limitación que la cuantía del rendimiento sobre la que, en su caso, se aplique la citada reducción no podrá superar el importe de 300.000 euros anuales.

¿Cómo se computa el periodo de generación?

Centrándonos en los supuestos de rendimientos con periodo de generación superior a dos años, a pesar de que no existe un concepto legal de período de generación, debemos de entender por éste el período transcurrido entre el momento en que los rendimientos del capital inmobiliario comienzan a generarse o devengarse y aquel otro en que resultan «exigibles» (exigibles en los términos que para su imputación temporal establece el artículo 14.1 de la LIRPF). Así lo ha entendido el TEAC en su Resolución de 22 de julio de 2021 (RG 2585/2020), dictada en unificación de criterio.

Como ya se ha indicado, es preciso que el importe correspondiente a varios años de alquiler se impute a un único periodo impositivo.

En la citada resolución del TEAC se analiza un supuesto en el que el arrendador y el arrendatario pactan un contrato de arrendamiento de duración 9 años con una renta mensual a satisfacer cada tres años, planteándose si estamos ante una renta cuyo período de generación es superior a dos años, a efectos de la aplicación de la reducción del artículo 23.3 de a LIRPF.

De este modo, el rendimiento generado se debe imputar al período impositivo en el que el arrendador puede exigir las rentas al arrendatario. Como lo pactado es que las rentas sean exigibles cada tres años, pues en tales años el obligado tributario debe incluir los rendimientos en su declaración. Debido a la progresividad del impuesto y a la acumulación de las rentas, se produciría una mayor tributación que si esas rentas se hubiesen repartido a lo largo de esos tres años, justificándose así la aplicación de la reducción.

Otros datos de interés:

Los criterios establecidos en las resoluciones dictadas en unificación de criterio son vinculantes para los tribunales económico-administrativos y para el resto de la Administración tributaria (artículo 242.4 de la Ley General Tributaria).