Depende, como en tantos otros casos.
Lo primero que hay que determinar es si el vendedor actúa, en relación con la venta, como empresario o profesional o no. En caso de que la venta se efectúe a título privado, sin que los terrenos hayan formado parte de ningún patrimonio empresarial, su transmisión, en principio, no está sujeta al IVA, por lo que estará gravada por ITPAJD.
¿Hay alguna excepción a lo anterior?
Pues sí, la correspondiente a los urbanizadores.
Hay un artículo de la Ley del IVA, que es el 5.uno.d), que califica como empresario o profesional a los efectos del IVA a cualquiera que urbaniza terrenos con la intención de venderlos, cederlos o adjudicarlos por cualquier otro título. En consecuencia, quien urbanice suelo para la venta, aunque no lo haga en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional, estará sujeto al IVA cuando lo venda, ya que hay un artículo que así lo dice.
Es importante señalar que esta norma no tiene paralelo en el IRPF, por lo que la anterior conclusión es perfectamente compatible con la posibilidad de que los rendimientos así obtenidos tributen como ganancia de capital en la imposición directa del vendedor.
Entonces, ¿para qué sirve la exención de las ventas de terrenos rústicos que hay en el artículo 20.uno.20º de la Ley del IVA?
Esta exención se aplica a las ventas de terrenos por quienes ya son empresarios o profesionales.
Lo anterior significa que si una empresa que tiene unos terrenos rústicos los vende, esta venta está exenta. Si por el contrario esos terrenos son edificables, la venta no está exenta.
Lo que no hace el artículo 20 es convertir en empresario o profesional a quien no lo es. Por esa razón, como decíamos al principio, si unos terrenos, edificables o no, se venden por alguien que no es empresario o que, en relación con dichos terrenos, no actúa como tal, la venta no está sujeta al IVA. Y es así con independencia de la naturaleza o uso de los terrenos, esto es, tanto si se trata de terrenos de uso rústico como en otro caso.
¿Alguna cuestión más sobre la exención?
Quizá merece la pena destacar que, a pesar de una redacción un poco alambicada, el contenido de la exención es sencillo: abarca a los terrenos de uso rústico y demás en los que no se haya iniciado ningún proceso de urbanización y deja fuera a los demás, esto es, a los terrenos edificables -solares-, urbanos y en curso de urbanización. Como tales, esto es, como terrenos en curso de urbanización, hemos de considerar a los terrenos en los que se hayan realizado las obras dirigidas a su transformación en edificables, con independencia de que se hayan concluido o no, así como los terrenos para los que su vendedor haya asumido ya una parte de dichos gastos.
El inicio de las obras de urbanización, o la asunción de sus gastos, cierra el paso a la exención, a la vez que transforma en empresario o profesional a quien, de otro modo, no lo era.
Gracias por el artículo y por el resumen final.
En relación a este asunto si son tan amables me gustaría que analizasen un caso concreto dentro de esta problemática.
Un ayuntamiento saca a concurso unos solares, previamente ha habido juntas de compensación, etc. en las que al ayuntamiento se le adjudicaron hace 15 años estos solares.
Los saca a concurso sujetos a IVA.
Se van a presentar tanto personas físicas como jurídicas. No obstante, de cara a competir por la adquisición la persona física se va a ver perjudicada por tener que asumir un IVA y no poder deducírselo comparado con la persona jurídica. No obstante, cuando la persona jurídica venda el solar edificado quien se lo compre pagará un IVA reducido (10%).
Por tanto, a una persona física que se adjudica un solar y paga un 21% de IVA en ese momento y realiza una autopromoción pagando un 10% por la construcción del inmueble, le saldría la vivienda bastante más cara que si actúa como persona jurídica, se deduce el IVA del solar, y finalmente se vende a sí misma la vivienda construida con un IVA reducido del 10%.
¿Sería legal esta manera de actuar de cara a Hacienda?
¿Está realmente sujeta a IVA la venta del solar por parte del ayuntamiento o si quien compra es persona física podría liquidar el ITP?
Gracias por su tiempo.
Hola J Suarez. Gracias por tu comentario.
Para que nuestros expertos puedan ayudarte mejor con tu caso concreto, te recomendamos que formules las consultas en el área privada de socios de Asesor Excelente. En la sección de «Consultas a Expertos». Allí ellos te contestarán y ayudarán de forma personalizada y gratuita.
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Un saludo.
Soy persona fisica, quiero comprar un terreno a un autonomo qué es Inversor del sujeto pasivo. Quie paga el iva a hacienda??
Hola María. Muchas gracias por tu comentario.
Te aconsejamos que consultes tu caso con un asesor fiscal o directamente con la Agencia Tributaria para resolver mejor tu duda. Nosotros somos una empresa de servicios para asesores, no podemos ayudarte con tu caso concreto. Si lo necesitas, puedes buscar un «asesor excelente» en nuestro Buscador de Asesorías.
Un saludo.