Depende, como en tantos otros casos.

Lo primero que hay que determinar es si el vendedor actúa, en relación con la venta, como empresario o profesional o no. En caso de que la venta se efectúe a título privado, sin que los terrenos hayan formado parte de ningún patrimonio empresarial, su transmisión, en principio, no está sujeta al IVA, por lo que estará gravada por ITPAJD.

¿Hay alguna excepción a lo anterior?

Pues sí, la correspondiente a los urbanizadores.

Hay un artículo de la Ley del IVA, que es el 5.uno.d), que califica como empresario o profesional a los efectos del IVA a cualquiera que urbaniza terrenos con la intención de venderlos, cederlos o adjudicarlos por cualquier otro título. En consecuencia, quien urbanice suelo para la venta, aunque no lo haga en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional, estará sujeto al IVA cuando lo venda, ya que hay un artículo que así lo dice.

Es importante señalar que esta norma no tiene paralelo en el IRPF, por lo que la anterior conclusión es perfectamente compatible con la posibilidad de que los rendimientos así obtenidos tributen como ganancia de capital en la imposición directa del vendedor.

Entonces, ¿para qué sirve la exención de las ventas de terrenos rústicos que hay en el artículo 20.uno.20º de la Ley del IVA?

Esta exención se aplica a las ventas de terrenos por quienes ya son empresarios o profesionales.

Lo anterior significa que si una empresa que tiene unos terrenos rústicos los vende, esta venta está exenta. Si por el contrario esos terrenos son edificables, la venta no está exenta.

Lo que no hace el artículo 20 es convertir en empresario o profesional a quien no lo es. Por esa razón, como decíamos al principio, si unos terrenos, edificables o no, se venden por alguien que no es empresario o que, en relación con dichos terrenos, no actúa como tal, la venta no está sujeta al IVA. Y es así con independencia de la naturaleza o uso de los terrenos, esto es, tanto si se trata de terrenos de uso rústico como en otro caso.

¿Alguna cuestión más sobre la exención?

Quizá merece la pena destacar que, a pesar de una redacción un poco alambicada, el contenido de la exención es sencillo: abarca a los terrenos de uso rústico y demás en los que no se haya iniciado ningún proceso de urbanización y deja fuera a los demás, esto es, a los terrenos edificables -solares-, urbanos y en curso de urbanización. Como tales, esto es, como terrenos en curso de urbanización, hemos de considerar a los terrenos en los que se hayan realizado las obras dirigidas a su transformación en edificables, con independencia de que se hayan concluido o no, así como los terrenos para los que su vendedor haya asumido ya una parte de dichos gastos.

El inicio de las obras de urbanización, o la asunción de sus gastos, cierra el paso a la exención, a la vez que transforma en empresario o profesional a quien, de otro modo, no lo era.