La Dirección General de Tributos ha analizado un supuesto de liquidación de gananciales, en el que se adjudica a uno de los excónyuges la vivienda familiar y el ajuar doméstico y al otro un local comercial. Como resultado de esta liquidación, se produce a favor del adjudicatario de la vivienda un exceso de adjudicación de 200.000 euros, quien se compromete a pagarlo en 15 años.

Para garantizar esta deuda, se plantea la posible constitución de una hipoteca sobre la propia vivienda, preguntando por la concreta tributación de esta operación y, en su caso, su posible exención (DGT CV0092-23).

Contestación de la DGT

En la contestación, la Dirección General de Tributos diferencia la operación consultada (constitución de un derecho real de hipoteca en garantía de una deuda) de la operación consistente en la constitución de una hipoteca en garantía de un préstamo.

Constitución de la hipoteca en garantía de préstamo

Cuando se constituye una hipoteca en garantía de un préstamo, no se liquida la constitución del derecho real de hipoteca, sino que el sujeto pasivo tributa exclusivamente por el concepto de préstamo, en virtud del artículo 25.1 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto 828/1995.

No obstante, esta operación se encuentra exenta, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 45.I.B.15 del Texto Refundido de la Ley del ITPAJD, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993.

Constitución de la hipoteca en garantía de una deuda

Cuando se constituye una hipoteca en garantía de una deuda, la operación tributa en TPO por la constitución del citado derecho real, de modo que el tipo impositivo a aplicar es del 1 por ciento y el sujeto pasivo es aquel a cuyo favor se realice la constitución del derecho real, esto es, el acreedor de la deuda.