¿Cómo tributa la venta de un solar?

Publicado 29 enero 2018 | Actualizado 14 abril 2023 | 8 Comentarios

Si eres propietario de un terreno y estás pensando en venderlo, este post te puede ser de mucha utilidad. A través de una consulta que ha llegado a nuestro gabinete jurídico te daremos las claves de cómo tributa la venta de un solar. En la cuestión planteada a nuestros expertos se aludía al caso de tres hermanos que venden un solar en proceso de urbanización adquirido a través de una herencia. Lo venden sujeto a IVA y cada uno de ellos se da de alta en el 036 como actividad económica. A la hora de tributar esta operación en el IRPF, la duda que plantean es la siguiente: ¿hay que tratarlo como ganancia patrimonial o como rendimiento de actividad económica? En ambos casos, ¿cuál sería el valor de adquisición para calcular el rendimiento correspondiente?

Según nuestro gabinete jurídico, para determinar si nos encontramos ante rendimientos de actividad económica o ante ganancias o pérdidas patrimoniales, resulta imprescindible dilucidar si las operaciones realizadas lo son en el marco de las actividades privadas del contribuyente o con carácter profesional o empresarial.

A estos efectos, el artículo 27.1 de la Ley 35/2006 del IRPF delimita cuando ha de entenderse que se está desarrollando una actividad económica:

“Artículo 27. Rendimientos íntegros de actividades económicas. 1. Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios”.

Por tanto, si se entiende que el contribuyente está desarrollando una actividad económica con la urbanización del terreno o su promoción inmobiliaria, el terreno tendrá la consideración de existencia, y el importe derivado de su venta tendrá la consideración de rendimiento de actividad económica. Para la determinación de este importe, se aplicará la normativa del Impuesto sobre Sociedades.

Por el contrario, si se entiende que el contribuyente no está llevando a cabo una actividad por una organización por cuenta propia de medios materiales y personales, con la finalidad de intervenir en la distribución de bienes y servicios, se entenderá que no hay actividad económica y, por tanto, el importe derivado de su venta tributará como ganancia o pérdida patrimonial.

Para determinar el importe de la ganancia o pérdida patrimonial, se atenderá a lo dispuesto en el artículo 34 y siguientes de la Ley del Impuesto. Así, el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será, en caso de transmisión, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales.

Si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos, se distinguirá la parte del valor de enajenación que corresponda a cada componente del mismo.

El valor de adquisición del terreno, según las normas de los artículos 35.1 y 36 de la Ley del Impuesto, estaría formado por la suma de:

  • El importe real por el que se hubiera efectuado la adquisición. Al haber sido heredado se atenderá a la normativa del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado.
  • El coste de las inversiones o mejoras efectuadas -entre las que se incluirán los gastos de urbanización en que se hayan incurrido- y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión, excluidos los intereses, en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.

Autor: Equipo de redactores de Asesor Excelente.

Texto revisado por nuestros expertos en Fiscal, Laboral, Contable, Mercantil, etc.

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8 Comentarios

  1. Luz

    Si vendo un terreno e invierto el dinero de la venta en la compra de vivienda habitual estoy exento de pagar los impuestos por la venta? Gracias. Un saludo

    Responder
    • Asesor Excelente

      Hola Luz. Gracias por tu comentario.

      Te aconsejamos que consultes con un asesor fiscal para resolver tu duda. Si lo deseas podemos ponerte en contacto con uno de nuestros Asesores Excelentes.

      Un saludo.

      Responder
  2. Jose miguel

    Buenos días quisiera hacerles una pregunta

    Si queremos vender un terreno urbanizable
    Siendo autónomo que se dedica a la distribución de bebidas (no se dedica a la compra venta de terrenos,etc)

    El comprador del terreno es un particular
    Tiene que pagar IVA o imp transmisiones

    Gracias de antemano por la respuesta

    Responder
    • Asesor Excelente

      Hola José Miguel. Gracias por tu comentario.

      Si eres miembro de Asesor Excelente, te aconsejamos que formules la pregunta a través de nuestra plataforma, en la sección de Consultas a Expertos. Es completamente gratis.

      Si no eres asesor, si lo deseas te podemos poner en contacto con uno de nuestros Asesores Excelentes para que puedan ayudarte a resolver tu consulta.

      ¡Muchas gracias! Un saludo.

      Responder
  3. BENET GARI ROIG

    Nuestro caso es muy parecido al descrito. Solar recibido por herencia en 1969.
    Aportan el modelo 036 como 833.2 a la junta de parcelación quien les factura las obras de urbanización ejecutadas aplicando la ISP (Sev entiende afectación del la parcela a la actividad economica ?)
    Estan a punto de vender a un promotor aplicando la ISP puesto que el solar se encuentra aún en proceso de urbanización con el resto de las obras presupuestadas aún no ejecutadas. (Se entiende afectación a la actividada economica)
    Como se demuestra que el contribuyente no realiza una actividad economica para tributar por la renta del ahorro y no la de la renta en general?
    La parcela esta afecta a la actividad?
    Si no lo estuviera, el contribuyente se beneficiaria del RT para el abatimiento de la ganancia generada.

    Responder
    • Asesor Excelente

      Hola Benet. Gracias por tu comentario.

      Si eres miembro de Asesor Excelente, lo mejor es que formules tu consulta a través de nuestra plataforma, en la sección de Consultas a Expertos. Es completamente gratis.

      Un saludo.

      Responder
  4. Carlos

    Es el dinero proveniente de la venta de un solar de terreno exento cuando se usa en la construcion de la residencia principal del contribuyente?

    Responder
    • Asesor Excelente

      Hola Carlos. Gracias por tu comentario.

      Para que nuestros expertos puedan ayudarte con tu duda, te recomendamos que la formules en el área privada de socios de Asesor Excelente. En la sección de «Consultas a Expertos». Allí ellos te contestarán y ayudarán de forma personalizada y gratuita.

      Si aún no eres miembro de Asesor Excelente, te aconsejamos probar la plataforma, vas a poder beneficiarte de muchos servicios y ventajas.

      Un saludo.

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