Si eres propietario de un terreno y estás pensando en venderlo, este post te puede ser de mucha utilidad. A través de una consulta que ha llegado a nuestro gabinete jurídico te daremos las claves de cómo tributa la venta de un solar. En la cuestión planteada a nuestros expertos se aludía al caso de tres hermanos que venden un solar en proceso de urbanización adquirido a través de una herencia. Lo venden sujeto a IVA y cada uno de ellos se da de alta en el 036 como actividad económica. A la hora de tributar esta operación en el IRPF, la duda que plantean es la siguiente: ¿hay que tratarlo como ganancia patrimonial o como rendimiento de actividad económica? En ambos casos, ¿cuál sería el valor de adquisición para calcular el rendimiento correspondiente?

Según nuestro gabinete jurídico, para determinar si nos encontramos ante rendimientos de actividad económica o ante ganancias o pérdidas patrimoniales, resulta imprescindible dilucidar si las operaciones realizadas lo son en el marco de las actividades privadas del contribuyente o con carácter profesional o empresarial.

A estos efectos, el artículo 27.1 de la Ley 35/2006 del IRPF delimita cuando ha de entenderse que se está desarrollando una actividad económica:

“Artículo 27. Rendimientos íntegros de actividades económicas. 1. Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios”.

Por tanto, si se entiende que el contribuyente está desarrollando una actividad económica con la urbanización del terreno o su promoción inmobiliaria, el terreno tendrá la consideración de existencia, y el importe derivado de su venta tendrá la consideración de rendimiento de actividad económica. Para la determinación de este importe, se aplicará la normativa del Impuesto sobre Sociedades.

Por el contrario, si se entiende que el contribuyente no está llevando a cabo una actividad por una organización por cuenta propia de medios materiales y personales, con la finalidad de intervenir en la distribución de bienes y servicios, se entenderá que no hay actividad económica y, por tanto, el importe derivado de su venta tributará como ganancia o pérdida patrimonial.

Para determinar el importe de la ganancia o pérdida patrimonial, se atenderá a lo dispuesto en el artículo 34 y siguientes de la Ley del Impuesto. Así, el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será, en caso de transmisión, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales.

Si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos, se distinguirá la parte del valor de enajenación que corresponda a cada componente del mismo.

El valor de adquisición del terreno, según las normas de los artículos 35.1 y 36 de la Ley del Impuesto, estaría formado por la suma de:

• El importe real por el que se hubiera efectuado la adquisición. Al haber sido heredado se atenderá a la normativa del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado.
• El coste de las inversiones o mejoras efectuadas -entre las que se incluirán los gastos de urbanización en que se hayan incurrido- y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión, excluidos los intereses, en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.