La concesión de una opción de compra sobre un inmueble a cambio de un precio o prima determina una alteración patrimonial en sede de quien concede esta opción, por lo que la renta obtenida debe calificarse como ganancia patrimonial, al no ser subsumible en otra categoría de renta, de acuerdo con artículo 33.1 de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Su importe vendrá determinado por el valor efectivamente percibido, siempre que no sea inferior al valor de mercado de la opción, en cuyo prevalecería éste, debiendo imputarse al periodo impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial.

Ha de destacarse que esta variación patrimonial es distinta e independiente de la que, en su caso, pueda producirse posteriormente si quien adquirió la opción acaba ejercitándola, al tratarse de dos hechos imponibles distintos. Es decir, la concesión de una opción de compra sobre un inmueble tributa de manera independiente a la que, en su caso, proceda posteriormente por la alteración patrimonial derivada de la venta del inmueble.

¿Renta general o renta del ahorro?

En IRPF, a efectos del cálculo del impuesto las rentas del contribuyente se clasifican en dos partes:

1. La renta general.
2. La renta del ahorro.

La renta general comprende los rendimientos y las ganancias y pérdidas patrimoniales que no formen parte de la renta del ahorro (las que no derivan de transmisión), así como las imputaciones de renta.

Por su parte, la renta de ahorro está constituida por las ganancias y pérdidas patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de elementos patrimoniales adquiridos o de mejoras realizadas en los mismos y por determinados rendimientos del capital mobiliario.

Pues bien, en el contexto de las distintas redacciones que ha tenido la normativa del IRPF respecto de la parte general o especial (ahorro) de la base imponible, tanto la Administración como el Tribunal Supremo interpretaban, dado que no existía periodo de generación, que la renta que se percibía con ocasión de la concesión de una opción de compra sobre inmueble debía integrarse en la parte general del impuesto.

Sin embargo, teniendo en cuenta la actual normativa que, como ya hemos señalado, determina la integración como renta del ahorro de las ganancias y pérdidas patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de transmisiones de elementos patrimoniales, se ha publicado la Sentencia del Tribunal Supremo nº 803/2022, de 21 de junio de 2022 (rec. 7121/2020), en la que se fija como doctrina que la renta obtenida por la concesión de una opción de compra debe integrarse en la renta del ahorro.

Y ello es así, puesto que para el Alto Tribunal se cumple el requisito de que la renta procede de la transmisión de un elemento patrimonial, por implicar una transmisión, fundada en la traditio, derivada de la entrega de facultades propias del derecho de propiedad a las que temporalmente renuncia el titular.