Cuando dos personas compran una vivienda a medias son copropietarios de ese bien, es decir, tienen en propiedad un inmueble en proindiviso. El bien es de los dos, sin estar delimitado qué parte de la vivienda pertenece a cada propietario. Si la pareja decide separarse, una opción es que uno de los dueños ceda al otro su parte del inmueble a cambio de una compensación económica. Con un ejemplo práctico se entenderá mejor cómo debe tributar esta operación.

Es un caso demasiado frecuente. Una pareja, que no son matrimonio, compra en el año 2000 un terreno con una casa pequeña y antigua, valorado en 50.000 euros. En 2001 construyen sobre esa casa y firman escritura de obra nueva por valor de 60.000 euros. Desde el año 2000 estas dos personas, y poniendo como garantía dicho inmueble, tienen dos préstamos hipotecarios. En 2007 deciden disolver el condominio existente, cuyo valor de la casa asciende a 200.000 euros y el importe de las hipotecas a la misma fecha es de 72.000 y 128.000 euros.

La persona “X” se queda con la casa valorada en 200.000 euros y con todas las deudas (72.000 y 128.000). Por su parte, la persona “Y” se libera de la casa y de las hipotecas.

Ahora en 2018, la persona “X” ha vendido la casa por 140.000 euros. En 2018, ¿qué ganancia o pérdida patrimonial ha tenido “X”? Y, ¿qué fechas y valores de adquisición hay que tomar como referencia?

En este sentido, cabe recordar que la situación de partida es la siguiente:

– Valor terreno: 50.000
– Valor construcción: 60.000
– Valor total: 110.000

Valoración del condominio cuando se disuelve:

Valor de los bienes: 200.000
Valor de las deudas: 200.000

«X» se queda con la casa y la deuda
«Y» no se queda ni con bienes ni con deuda

La casa se vende por 140.000 euros en 2018.

Cómo tributa la extinción de condominio

Dando por bueno el valor de 200.000 euros en que se valoró el inmueble en el momento de la disolución del condominio, la normativa tributaria establece la neutralidad impositiva de las operaciones de disolución del condominio de forma que si no hay excesos de adjudicación y no quedan otros bienes en proindiviso, la disolución del condominio no tiene tributación en el IRPF, en el ITP y AJD y en la plusvalía municipal.

Por lo que se refiere al IRPF, la LIRPF en su artículo 33 establece que si no se ha tributado en la disolución del condominio se mantiene el valor de adquisición originario, sin actualizarlo por la operación de disolución del condominio. De esta manera, el valor de adquisición sería de 110.000 euros (suelo más construcción) y el de venta 140.000 euros.

El artículo 33.2 LIRPF dispone lo siguiente:

«Artículo 33. Concepto.

1. Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.

2. Se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio:

a) En los supuestos de división de la cosa común.
b) En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación.
c) En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros.

Los supuestos a que se refiere este apartado no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos.

(…)».

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