A continuación vamos a exponer el caso de una persona que compró su vivienda habitual en junio de 1991 y reside en ella de manera ininterrumpida hasta el 15 de julio de 2013; en esta fecha, motivada por su situación económica (desempleada larga duración y posteriormente autónoma) decide alquilar la vivienda e irse a vivir como inquilina a un pequeño estudio. Con los rendimientos de capital inmobiliario que obtiene de su vivienda, paga la mensualidad, mucho menor, del estudio. Esta situación, en la cual obtiene rendimientos de capital inmobiliario y aplica deducción por el estudio alquilado, se mantiene desde el 15 de julio de 2013 hasta el 30 de junio de 2015. A partir del 1 de julio de 2015, al no conseguir arrendatario, deja el estudio y se vuelve a su vivienda, con la intención de venderla y adquirir otra la cual pueda mantener con su futura situación de jubilada.

Ya con 65 años, vende la vivienda en marzo de 2016 y surgen las siguientes dudas:

1. ¿Estaría exenta la ganancia patrimonial por ser mayor de 65 años la contribuyente?
2. ¿En el caso de que la ganancia no resulte exenta, podría aplicar la exclusión de gravamen por reinversión en otra vivienda de parte del importe obtenido?

Por lo que se refiere a la posible exención de dicha ganancia patrimonial la letra b), del apartado 4, del artículo 31 del TRLIRPF establece que «Estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto: (…) Con ocasión de la transmisión por mayores de 65 años de su vivienda habitual».

Por lo tanto, a estos efectos, será determinante poder calificar la vivienda de la contribuyente como vivienda habitual. El concepto de vivienda habitual es el previsto a efectos de la deducción por adquisición en el artículo 53 del RIRPF, según el cual “con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”. Enumera, a continuación, este precepto una serie de excepciones al cumplimiento de este plazo, como el fallecimiento del contribuyente o la concurrencia de otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como la celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.

Conforme con tal regulación, la DGT viene manteniendo el criterio de que los beneficios fiscales vinculados a la vivienda habitual del contribuyente -adquisición, exención por reinversión y exención por transmisión por mayores de 65 años- requieren que dicha vivienda sea una edificación cuyo pleno dominio le corresponda a quien en ella resida, y que esa residencia se haya mantenido, siendo titular del pleno dominio, durante un periodo continuado de, al menos, tres años.

En este caso, la contribuyente no ha completado el periodo de tres años, por lo que la vivienda no tiene la consideración de vivienda habitual, no estando, por tanto, exenta la ganancia patrimonial que se ponga de manifiesto con su transmisión. Lamentablemente, por los mismos motivos tampoco podrá aplicar la exención por reinversión por vivienda habitual.

Deberá por tanto calcular la ganancia patrimonial que integrará en la base imponible, sin perjuicio de su posible no sujeción parcial al Impuesto por aplicación de la disposición transitoria novena del TRLIRPF, ya que la vivienda fue adquirida antes de 31 de diciembre de 1996. En este caso, a la parte de la ganancia generada hasta el 20.01.2006 podrá aplicar el coeficiente reductor del 11,11 x 4.