Cuando un matrimonio está pagando una hipoteca pueden resultar numerosas dudas en torno a las cantidades que debe declarar cada cónyuge en la renta. Un ejemplo de la incertidumbre que puede provocar esta situación es la consulta que ha llegado hasta el Gabinete Jurídico de Asesor Excelente por parte de un contribuyente que se encuentra en una situación similar.

Un hombre soltero adquirió en el año 2000 dos viviendas y dos garajes con dos préstamos hipotecarios. Uno de los inmuebles, lo destina a vivienda habitual, y la otra la alquila. Ha pagado un 20% del capital que le fue prestado antes del matrimonio, su pareja hasta entonces no aportó nada. En el 2008 se casa en régimen de bienes gananciales y continúa pagando ambas hipotecas y viviendo en la misma vivienda junto a su esposa.

¿Qué porcentaje de titularidad se tiene que poner en la declaración de la renta de cada cónyuge por cada vivienda? ¿Se pondría cada año un porcentaje diferente en función de lo que se vaya pagando de préstamo hipotecario dado el régimen de gananciales? ¿Si se asigna el 100% al contribuyente, puede haber problemas con la AEAT o problemas en caso de divorcio o fallecimiento?

El Gabinete Jurídico de Asesor Excelente explica que lo más probable es que si continúa imputándose la renta del alquiler él solo y atribuyendo el 100% de la vivienda habitual no haya ninguna comprobación por Hacienda porque coincide el titular catastral y registral con la declaración del contribuyente.

Civilmente las dos viviendas son privativas pero como se están pagando con dinero ganancial después del matrimonio ella tiene un derecho de crédito frente a la sociedad de gananciales si se produjera la extinción del régimen ganancial, por ejemplo, por divorcio.

Es diferente el tratamiento fiscal puesto que se considera que en proporción a los pagos realizados la titularidad corresponde a los dos cónyuges y los rendimientos también. Así ocurriría que en el caso de venta cada uno transmitiría su porcentaje de participación.

Si, por ejemplo, el marido llevaba el 20% pagado antes del matrimonio y el otro 80% se paga con los gananciales, él será titular del 60% y ella del 40%.

No obstante lo anterior, desde el punto de vista tributario, la Dirección General de Tributos, citando sentencias del Tribunal Supremo, mantiene que en los supuestos de adquisición de vivienda habitual por uno de los cónyuges con posterior pago del préstamo hipotecario por la sociedad de gananciales, la titularidad del inmueble de cara a la imputación de las ganancias de patrimonio y a la deducción por inversión en vivienda habitual, corresponderá a los cónyuges en proporción a los importes satisfechos por cada uno.

De acuerdo con esta doctrina, cada cónyuge debe atribuirse una participación en el inmueble proporcional a lo pagado, de forma que la parte ingresada antes del matrimonio se imputará al cónyuge que lo adquirió y el resto de los pagos del préstamo hipotecario se imputarán por mitades a los cónyuges dado que se realizaron con dinero ganancial.

En varias contestaciones de la Dirección General de Tributos, como la V2027-06 de 13 de octubre de 2006, la V1438-08 de 8 de julio de 2008 y la V2223-09 de 8 de octubre de 2009, se da respuesta a consultas sobre un caso de esas características. A continuación, haremos una extensa referencia al contenido de la última contestación citada.

El contribuyente adquirió la vivienda en situación de soltero, aunque el préstamo hipotecario fue suscrito por los dos cónyuges ya casados en régimen de gananciales. Ambos pueden practicar la deducción por el 50% del pago de las cuotas, pues constituye la residencia habitual de ambos.

En lo que se refiere a la titularidad de la vivienda, la DGT se pronuncia en los siguientes términos:

“Antes del matrimonio la titularidad de la vivienda correspondía al hoy cónyuge de la consultante.

Contraído matrimonio, habrán de considerarse las normas sobre titularidad jurídica de los bienes y derechos contenidas en las disposiciones reguladoras del régimen económico matrimonial a fin de determinar su incidencia en la deducción por adquisición de vivienda habitual.

Al contraer matrimonio en régimen de sociedad legal de gananciales, y haberse adquirido la vivienda con anterioridad por uno de ellos, procede traer a colación lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.354 del Código Civil.

Art. 1.357. «Los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad tendrán siempre carácter privativo, aun cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial. Se exceptúan la vivienda y ajuar familiares, respecto de los cuales se aplicará el artículo 1.354”.

Art. 1.354. «Los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso, a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas”.

De existir financiación ajena, como es el caso, y en relación con estas normas sobre titularidad jurídica, cabe señalar que el Tribunal Supremo, en sentencia de 31 de octubre de 1989, equipara los pagos efectuados para amortizar el préstamo hipotecario con la compraventa a plazos, a efectos de la aplicación de la excepción contenida en el segundo párrafo del artículo 1.357.

De residir ambos cónyuges en la vivienda, de origen privativo del hoy marido de la consultante, ésta constituye su vivienda familiar, término acuñado en el párrafo segundo del artículo 1.357 del Código Civil, siendo por tanto de aplicación, y, en consecuencia, también su artículo 1.354.

La titularidad del bien corresponderá en pro indiviso a cada uno de los cónyuges y a la propia sociedad de gananciales, en proporción a la valoración de sus respectivas aportaciones. Al cónyuge de la consultante, por las aportaciones efectuadas desde su adquisición hasta la celebración del matrimonio y por las que tras éste pudiera efectuar con fondos privativos; a la consultante, por la aportación del saldo de su cuenta vivienda tras contraer matrimonio, y por aquéllas otras que, en su caso, satisfaga con fondos privativos; y a la sociedad de gananciales, por las aportaciones realizadas con los fondos que le sean propios.

Al regirse, en este caso, por el régimen de gananciales, constante dicha sociedad y siendo las aportaciones gananciales, el porcentaje de propiedad sobre la vivienda se adquirirá conforme lo señalado, no requiriendo de mayor título de justificación a efectos tributarios. No obstante, de modificar el criterio de titularidad que deriva de la aplicación de los artículos 1.354 y 1.357 del Código Civil por los cónyuges en el ejercicio de su autonomía de voluntad, excluyendo su aplicación, y atribuir al bien adquirido la condición que mejor les parezca, deberá probarse mediante cualquier medio de prueba admitido en Derecho, y conllevaría aparejado, en su oportuna medida, variaciones en los derechos de deducción aplicables a cada cónyuge.

A efectos del IRPF la vivienda tendrá la calificación de habitual para ambos cónyuges, siempre que cumplan el requisito de residencia en la misma, dado que en los dos concurrirá el requisito de titularidad por aplicación del mencionado criterio derivado de los artículos 1.354 y 1.357 del Código Civil”.