Cuando se adquiere un inmueble por una herencia o donación, el valor de adquisición hay que poner como importe real por el que dicha adquisición se hubiese efectuado, en este caso al ser lucrativo, sería el declarado en el impuesto de sucesiones y donaciones o comprobado administrativamente por este impuesto, sin que éste pueda exceder del valor de mercado.

Vamos a explicar en este post el caso de una persona que heredó un 25% de un piso en Madrid (no afecto a actividades económicas), el valor que pusieron en la escritura de aceptación de la herencia es de 200.000€, mismo importe que se declaró en el Impuesto de Sucesiones (el Impuesto de Sucesiones fue comprobado administrativamente porque el cliente aplicó una reducción por seguro de vida que no correspondía, la administración quitó la reducción por seguro de vida pero los valores declarados se aceptaron y ya está prescrito). El valor catastral es de 100.000€ y según la valoración que aparece en la consejería de la comunidad de Madrid, el importe de la valoración es de 133.000€. El importe de la venta ha sido 285.000€

¿Cuál sería el valor de mercado para la Administración de Hacienda? ¿Hacienda considera valor de mercado la valoración que aparece en la web de la Consejería de Hacienda de la Comunidad de Madrid madrid.org, esto es, los 133.000€? ó ¿sería válido lo consignado en el impuesto de sucesiones, 200.000€?

En este caso, el valor de adquisición del inmueble es el valor que se fijó a efectos del ISD, esto es 200.000, que es el mayor. Además, es un valor firme y comprobado administrativamente. Las valoraciones que aparecen en la web de la Comunidad Autónoma son valoraciones orientativas que no tienen por qué coincidir con el valor de mercado o el precio de venta/compra del inmueble.

El valor de transmisión que ha de tomarse en cuenta es el de 285.000 euros.

El precio de venta puede ser inferior al valor de mercado, pero entonces, lo que se está produciendo es una donación -parcial- al comprador…y si se detecta, por parte de la Administración, mediante la oportuna comprobación de valores, la Administración tomará como precio de venta -a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial- el valor de mercado (comprobado administrativamente) y no el valor fijado en escritura. Es como cuando se dona un inmueble. Para el donante, solamente hay una salida de un elemento patrimonial de su patrimonio, pero la Administración le obliga a tributar por el incremento patrimonial obtenido aplicando valores de mercado a la transmisión (con independencia de que el donatario tenga que autoliquidar también el impuesto sobre Donaciones).

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