Aunque en los contratos de arrendamiento de inmuebles podemos encontrarnos en ocasiones cláusulas que impiden el subarriendo de la vivienda o local objeto de alquiler, esta situación puede permitirse siempre y cuando haya consentimiento del propietario-arrendador del inmueble.

Quizá puedas estar en el lugar de una persona que ha alquilado una vivienda a un inquilino para vivienda habitual y dicho inquilino ha subarrendado una habitación del inmueble con derecho a utilizar la cocina y otras partes de la vivienda, habiendo solicitado previamente autorización al arrendatario. Esta situación, ¿cómo tributa en IRPF y en IVA tanto para el arrendador, propietario de la vivienda, como para el arrendatario que subarrienda parte del piso?

En cuanto al IRPF, la calificación de los rendimientos obtenidos como consecuencia del subarriendo de un inmueble (siempre que no se efectúe como actividad económica) varía según la condición de su perceptor. De esta forma:

  • Para el propietario de la vivienda, la cantidad que, en su caso, perciba por ese subarrendamiento, se calificará como rendimiento de capital inmobiliario.
  • Para el arrendatario-subarrendador, la cantidad percibida es un rendimiento de capital mobiliario.

Respecto a la reducción por arrendamiento de vivienda, sólo podrá realizarse por el propietario de la vivienda, dado que es el único que obtiene rendimientos de capital inmobiliario. Entendemos que la operación de subarrendamiento no impide la aplicación de la reducción, pues, en definitiva, el inmueble, de acuerdo con los datos facilitados, se va a destinar como vivienda permanente tanto del arrendatario como del subarrendatario.

En cuanto al IVA, en relación con la imposición indirecta, como consecuencia del subarrendamiento de la habitación se perderá la exención en el arrendamiento realizado por el propietario de la vivienda.

Por tanto, habrá que distinguir:

  • Para el propietario de la vivienda, la operación de arrendamiento estará sujeta y no exenta.
  • Para el arrendatario-subarrendador, la operación de subarrendamiento estará sujeta y exenta, siempre que el subarrendatario emplee la habitación como vivienda.

Así lo ha entendido la Dirección General de Tributos, que en su CV4706-2016, de 8 de noviembre, señala lo siguiente:

“Tal y como ha indicado en reiteradas ocasiones este Centro Directivo (por todas, la consulta de 25 de abril del 2012, número V0901-12), la regulación que se contiene en este supuesto de exención no es una regulación de carácter objetivo, que atienda al bien que se arrienda, para determinar la procedencia o no de la misma, sino que se trata de una exención de carácter finalista que hace depender del uso de la edificación su posible aplicación, siendo ésta preceptiva cuando el destino efectivo del objeto del contrato es el de vivienda, pero no en otro caso.

El uso efectivo del edificio o parte del mismo como vivienda, aun siendo requisito necesario para la aplicación del supuesto de exención que se discute, no es, sin embargo, requisito suficiente, ya que, de acuerdo con la redacción del precepto, ha de entenderse que el uso como vivienda de la edificación ha de realizarse necesaria y directamente por el arrendatario, consumidor final a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, y no por terceras personas.

Por tanto, los arrendamientos de edificaciones, que a su vez son objeto de una cesión posterior por parte de su arrendatario en el ejercicio de una actividad empresarial, dejan de estar exentos en el Impuesto sobre el Valor Añadido para pasar a estar sujetos y no exentos, y ello con independencia de que la ulterior cesión de los mismos se realice en virtud de un nuevo contrato de arrendamiento, letra f´) del precepto, o en virtud de otro título.

Hay que entender que existe cesión posterior por el arrendatario en el ejercicio de una actividad empresarial y profesional, de forma que el arrendamiento resulta sujeto y no exento, entre otros, en los siguientes supuestos:

  • Cesión de la edificación destinada a vivienda por un empleador a favor de sus empleados o los familiares de éstos.
  • Cesión de la edificación destinada a vivienda para el ejercicio de una actividad empresarial o profesional.
  • Cesión de la edificación destinada a vivienda por cualquier otro título oneroso.

Así, teniendo en cuenta que, el consultante destinará el inmueble, a su vez, al arrendamiento a otras personas, debe descartarse que a dicha operación le sea de aplicación la exclusión de la exención prevista en el artículo 20.Uno.23º de la Ley del Impuesto y, por tanto, el arrendamiento estará sujeta y no exento, debiendo el arrendador repercutir el Impuesto al tipo impositivo general del 21 por ciento sobre el consultante.

Por su parte, el arrendamiento o alquiler de habitaciones que efectúe alguien a terceros para su utilización como vivienda, sin prestar servicios propios de la actividad hotelera, estará sujeto pero exento del Impuesto, no debiendo repercutir cuota alguna del Impuesto sobre el Valor Añadido.”