Si próximamente estás pensando en realizar una extinción de condominio ente dos residentes, lee con atención este post, te puede ser muy útil.

Una consulta que ha llegado hasta el gabinete jurídico de Asesor Excelente preguntaba por esta cuestión. Hasta ahora en este tipo de transmisiones se retenía el 3 por ciento del precio al vendedor, pero en la consulta se manifiesta que ahora la parte compradora lo quiere retener, a pesar de que el Notario advirtió de que “en este caso parece que no habrá que retener el 3%, ya que la retención es a cuenta del incremento patrimonial obtenido por el transmitente, aunque fuese por una disolución de comunidad. Pero aquí no la hay, luego no procede. Se puede consultar la consulta de la Dirección General de Tributos de 9 de octubre de 2.009”.

Desde Asesor Excelente, no obstante, vamos a explicar algunos detalles sobre esta cuestión basándonos además en otra consulta vinculante del 20 de septiembre de 2012.

La operación de extinción de condominio es una operación neutra fiscalmente al entenderse que es una especificación del dominio.

Por este motivo no está sujeta a tributación en IRPF, ITPO y plusvalía municipal.

No obstante, la Dirección General de Tributos se posiciona a favor de la retención del 3% en el pago realizado al no residente, entre otras en la siguiente consulta:

CONSULTA VINCULANTE FECHA-SALIDA 20/09/2012 (V1832-12)

DESCRIPCIÓN DE LOS HECHOS:

El consultante, residente en España, es copropietario, al 50%, de una vivienda situada en España, perteneciendo el otro 50% a una persona física no residente.

El consultante, en virtud de escritura de extinción de condominio, adquiere el pleno dominio de dicha vivienda.

CUESTIÓN PLANTEADA:

Obligación de retener en virtud del artículo 25.2 del TRLIRNR.

CONTESTACIÓN COMPLETA:

En los antecedentes contenidos en el escrito de consulta presentado se indica que el consultante, residente en España, es copropietario, al 50%, de una vivienda situada en España, perteneciendo el otro 50% a una persona física no residente, de nacionalidad danesa y vecina de Bokop (Dinamarca). El consultante, en virtud de escritura de extinción de condominio, adquiere el pleno dominio de dicha vivienda, compensando convenientemente al otro copropietario.

El artículo 13.1.i).3º del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes aprobado por Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, BOE de 12 de marzo, (en adelante TRLIRNR), determina la sujeción al Impuesto sobre la Renta de no Residentes, de las ganancias patrimoniales que, generadas por los contribuyentes sometidos a dicho impuesto, procedan, directa o indirectamente, de bienes inmuebles situados en territorio español o de derechos relativos a los mismos.

La determinación de la base imponible correspondiente a la ganancia patrimonial sujeta al Impuesto sobre la Renta de no Residentes se regula en el artículo 24.6 del TRLIRNR, que establece, con efectos desde el 1 de enero de 2010, dos reglas especiales cuando se trate de contribuyentes residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea. La segunda regla establece que “la base imponible correspondiente a las ganancias patrimoniales se determinará aplicando, a cada alteración patrimonial que se produzca, las normas previstas en la sección 4ª del capítulo II del título III y en la Sección 6ª del Título X salvo el artículo 94.1.a), segundo párrafo, de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas”, en adelante LIRPF.

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la LIRPF: “Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquel, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.”

El apartado 2 del mismo precepto establece que “Se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio:

En los supuestos de división de la cosa común. En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación. En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros.

Los supuestos a los que se refiere este apartado no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos.”

Conforme con lo anterior, la disolución de la copropiedad y la posterior adjudicación a cada uno de los copropietarios de su correspondiente participación no constituyen ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad.

No obstante, se producirá una ganancia patrimonial si al hacer la división de un bien común se acuerda adjudicarlo a una de las partes compensándose a la otra en metálico o en especie.

Por lo tanto, como consecuencia de la adjudicación del 100% del pleno dominio de la vivienda situada en España, existirá una ganancia o pérdida patrimonial sujeta al Impuesto sobre la Renta de no Residentes en base al artículo 13.1.i).3º del TRLIRNR.

En consecuencia, el copropietario adjudicatario de los inmuebles tendrá obligación de retener e ingresar, el 3% de la contraprestación acordada en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, conforme a lo dispuesto en el artículo 25.2 del TRLIRNR. Dicha retención e ingreso se efectuará mediante la presentación del Modelo 211 de retención en la adquisición de bienes inmuebles a no residentes sin establecimiento permanente.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

La consulta que se cita por parte de la notaría es la siguiente:

Consulta Vinculante D.G.T. de 9 de octubre de 2009

RESUMEN:

IRNR: Contribuyente no residente en territorio español. Adquisición de vivienda por título de disolución de comunidad. Ganancias patrimoniales. Régimen fiscal aplicable.

Órgano:

SG DE TRIBUTACIÓN DE NO RESIDENTES

Normativa:

RIRNR art. 14, TRLIRNR arts 13 y 24

Descripción de los hechos:

Los consultantes, no residentes en España, adquirieron en Enero de 2006 una vivienda por título de disolución de comunidad.

Cuestión planteada:

Régimen fiscal aplicable.

Contestación completa:

El artículo 13.1.i).3.º del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, en adelante TRLIRNR, aprobado por Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, BOE de 12 de marzo, determina la sujeción al Impuesto sobre la Renta de No Residentes, en adelante IRNR, de las ganancias patrimoniales que, generadas por los contribuyentes sometidos a dicho impuesto, procedan, directa o indirectamente, de bienes inmuebles situados en territorio español o de derechos relativos a los mismos.

La determinación de la base imponible correspondiente a las ganancias patrimoniales sujetas al IRNR se regula en el artículo 24.4 del TRLIRNR. Dicho artículo se limita a efectuar una remisión a la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en concreto a las normas previstas en la sección 4.ª del capítulo I del título II de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo, en adelante TRLIRPF, pero exceptuando expresamente la aplicación de lo dispuesto en el artículo 31.2 de este último. Por lo tanto, este segundo apartado del artículo 31 del TRLIRPF, que viene a enumerar una serie de supuestos en los que, en relación con el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, se estima que no existe alteración en la composición del patrimonio (división de la cosa común, disolución de la sociedad de gananciales o extinción del régimen económico matrimonial de participación y disolución de comunidades de bienes o separación de comuneros), no resultará de aplicación cuando se esté ante a una ganancia patrimonial sujeta al IRNR.

En consecuencia, en el supuesto planteado, en el que se produce una transmisión de un inmueble por título de disolución de comunidad, la ganancia patrimonial que se derive de dicha operación estará plenamente sujeta al IRNR, al no serle de aplicación lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 31 del TRLIRPF.

Por último, señalar que el apartado cuarto del artículo 14 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, en adelante RIRNR, aprobado por el R.D. 1776/2004, de 30 de julio, BOE de 5 de agosto, dispone que «el contribuyente no residente en territorio español deberá declarar, e ingresar en su caso, el impuesto definitivo, compensando en la cuota el importe retenido o ingresado a cuenta por el adquirente, en el plazo de tres meses contados a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención. «, añadiendo el apartado quinto del mismo artículo que «si la retención o el ingreso a cuenta referido anteriormente no se hubiesen ingresado, los bienes transmitidos quedarán afectos al pago del importe que resulte menor entre dicha retención o ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente, y el registrador de la propiedad así lo hará constar por nota al margen de la inscripción respectiva, señalando la cantidad de que responda la finca. Esta nota se cancelará, en su caso, por caducidad o mediante la presentación de la carta de pago o certificación administrativa que acredite la no sujeción o la prescripción de la deuda.».

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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