¡Tranquilo!… La deducción por vivienda no se pierde si subrogas tu hipoteca

Publicado 9 mayo 2019 | Actualizado 14 abril 2023 | 9 Comentarios

Cuando queremos llevarnos el préstamo hipotecario de una entidad bancaria a otra estamos ante una subrogación. Si estamos decididos a llevar a cabo este proceso es porque el nuevo banco nos ofrece mejores condiciones económicas. Pero ¿cómo afecta este cambio de banco a nuestra declaración de la renta?

Después de haber barajado varias opciones y después de haber hablado con varias entidades financieras, es posible decidamos cambiar nuestro préstamo hipotecario de un banco a otro. Un supuesto muy frecuente es el del contribuyente que solicita una hipoteca para la compra de su vivienda en 2003, por la que se ha deducido como adquisición de vivienda habitual. Hace tres años, en 2016 este contribuyente decide subrogar esa hipoteca y cambiarla de entidad bancaria que le ofrece mejores condiciones y, además, solicita 6.000 euros más que incrementan la deuda. Ante esta situación, la duda que se plantea ahora tras esta operación es más que razonable. ¿Puede seguir deduciéndose en su declaración de la renta las cuotas que paga por su hipoteca a la nueva entidad? O, por el contrario, al tratarse de una subrogación posterior a la derogación de la deducción por vivienda habitual, ¿ha perdido el derecho a deducción?

Con efectos desde 1 de enero de 2013, ha desaparecido la deducción por inversión en vivienda habitual.

No obstante, para los contribuyentes que venían deduciéndose por vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2013 (excepto por aportaciones a cuentas vivienda), se introduce un régimen transitorio, regulado en la nueva disposición transitoria decimoctava de la Ley de IRPF, que les permite seguir disfrutando de la deducción en los mismos términos y con las mismas condiciones existentes a 31 de diciembre de 2012.

Con la subrogación, ¿se pierde la deducción?

Lo relevante es la adquisición de la vivienda y no quién financia dicha adquisición. Por este motivo, el cambio de entidad bancaria que financia la compra de la vivienda no impide la aplicación de la deducción.

Los 6000 euros adicionales no dan derecho a la deducción, bien porque no se destinan a la compra de vivienda habitual o bien porque destinándose a su ampliación o mejora se ha efectuado dicha inversión después de 1 de enero de 2013.

Sobre esta cuestión se ha pronunciado la Dirección General de Tributos en Resolución de 26 de enero de 2017 (V0199-17) que dispuso lo siguiente:

Cuestión

Posibilidad de seguir practicando la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades que satisfaga por la amortización del nuevo préstamo. En caso afirmativo, si, además, puede practicarla también en función de los gastos globales ocasionados en la cancelación y constitución de uno y otro préstamo, respectivamente.

Descripción

El consultante sustituye, con posterioridad al año 2012, el préstamo hipotecario que financia la adquisición el 31 de diciembre de 2012 de su vivienda habitual por otro con mejores condiciones, lo cual genera diversos gastos de cancelación, tasación, registro, notario, comisión bancaria, etc.

Contestación

Se parte de la premisa de que al consultante le es de aplicación, con respecto de la vivienda objeto de consulta, el régimen transitorio para continuar aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual a partir del ejercicio 2013, regulado por la disposición transitoria decimoctava de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF.

Igualmente, se parte de la hipótesis de que el préstamo hipotecario que ahora cancela tenía como única finalidad el financiar la adquisición de la vivienda que actualmente constituye la vivienda habitual de la consultante.

La deducción por inversión en vivienda habitual, en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012, se recoge en los artículos 68.1, 70 y 78 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos.

Añade que la base de deducción, con el límite de 9.040 euros anuales, “estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”.

Referente a la inversión que es susceptible de deducción, la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de la financiación -propia o ajena-, y forma en la que esta se compone -uno o varios préstamos o créditos y, en su caso, garantías exigidas para su concesión.

Tratándose de inversión mediante financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos exigidos para la aplicación de la deducción, siendo irrelevante que el préstamo se obtenga de un familiar.

En el caso de sustituir un préstamo por otro -con las garantías y condiciones que cualquiera de ellos tuviese- no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de la inversión correspondiente y se agotan las posibilidades de practicar la deducción, ello únicamente implica la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el nuevo préstamo se dedique efectivamente a la amortización del anterior.

Por ello, las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que se satisfagan por el nuevo préstamo -en su constitución, vida y cancelación-, en la parte proporcional que del capital obtenido en este sean atribuibles a la amortización o cancelación del préstamo originario -habiéndose este primero destinado exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual-, incluida en su caso la cancelación registral hipotecaria, darán derecho a deducción por inversión en vivienda habitual, formando parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos.

Cuestión distinta sería un supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y una posterior obtención de crédito, incluso con la garantía de los citados bienes, sin continuidad entre ambos. Lo cual habría que entender que son operaciones distintas, e implicaría la pérdida al derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación.

Respecto del nuevo préstamo, como de cualquier otro, el consultante deberá poder acreditar la conexión con el prestamista, su destino vinculado a la vivienda y la justificación de su devolución; ello deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.

Autor: Equipo de redactores de Asesor Excelente.

Texto revisado por nuestros expertos en Fiscal, Laboral, Contable, Mercantil, etc.

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9 Comentarios

  1. Reyes

    Me he divorciado y me he quedado con la vivienda, tiene una hipoteca y además de dicha hipoteca he tenido que pedir dinero a familiares para pagarle su parte a mi expareja. Quiero subrogar mi hipoteca y ponerme ya como titular única y añadir el dinero que me han dejado. Mi pregunta es si hago esto pierdo las deducciones en hacienda, o me puedo seguir beneficiando de ellas.

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    • Asesor Excelente

      Hola Reyes, gracias por tu comentario.

      Lo mejor es que consultes con un asesor fiscal para resolver tu duda. Si lo deseas podemos ponerte en contacto con uno de nuestros miembros de Asesor Excelente.

      Un saludo.

      Responder
  2. pepe

    buenas, quisiera saber si me cambio a otro banco y me ofrecen mejores condiciones a plazo interes fijo que variable, me harian una cancelacion de la deuda y me hipotecaria con ellos, ¿pierdo la deduccion de la primera vivienda? gracias

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    • Asesor Excelente

      Hola Pepe. Gracias por tu comentario.

      Lo mejor es que consultes con un asesor fiscal para resolver tu duda. Si lo deseas podemos ponerte en contacto con uno de nuestros miembros de Asesor Excelente.

      Un saludo.

      Responder
  3. Alvaroto09

    Hola un articulo muy fácil de entender y muy claro.
    Voy a subrogarme este mes de una hipoteca variable del bbva de 2012 a una fija de unicaja.
    Tengo x contrato una penalización del 2% firmada allá en 2012 que entiendo que la, nueva ley deja esta penalización sin efecto y no debería pagar nada al BBVA.
    Es correcto? como lo interpretarías?

    Gracias. un saludo

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    • Asesor Excelente

      Hola Álvaro. Gracias por tu comentario.

      Te aconsejamos que consultes con un asesor fiscal para resolver tu duda concreta. Si lo deseas podemos ponerte en contacto con uno de nuestros miembros de Asesor Excelente.

      Un saludo.

      Responder
  4. Tamara

    Hola, voy a cambiar de banco (cancelación y nueva hipoteca). Imagino que sigo pudiendo deducirme la vivienda habitual, no? Consultaré con un asesor fiscal, pero me podéis decir lo que pensáis? Gracias

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  5. Gema Otero Arranz

    Buenos dias. Se pierde la desgravación por vivienda cuando se cambia el préstamo , por cancelacion -no subrogación- de un banco a otro para cambiar el tipo de interes, (en este caso de variable a fijo) se mantiene la cantidad y el numero de mensualidades que faltaban por pagar?

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    • Asesor Excelente

      Hola Gema. Gracias por tu comentario.

      Para que nuestros expertos puedan ayudarte con tu duda, te recomendamos que mejor la formules en el área privada de socios de Asesor Excelente. En la sección de «Consultas a Expertos». Allí ellos te contestarán y ayudarán de forma personalizada y gratuita.

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      Un saludo.

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