Lo que debes saber sobre la dación en pago… y sus implicaciones fiscales

Publicado 30 abril 2019 | Actualizado 9 mayo 2023 | 4 Comentarios

En plena campaña de la declaración de la renta pueden surgir dudas entorno a la tributación de la dación en pago. Esta operación consiste en entregar al banco la vivienda hipotecada para satisfacer la deuda pendiente.

Si te encuentras en una situación parecida a la de este contribuyente que entregó su vivienda al banco te aconsejamos que prestes mucha atención a este post. Esta persona, cumpliendo los requisitos de la dación en pago, entregó a la entidad bancaria su vivienda habitual. En este caso, se realizaron dos actos: por un lado, la venta a un tercero designado por el bajo y por otro, la condonación de deuda restante al banco. El precio de compra es 100.000 euros y se vende al tercero por 70.000, la condonación del resto de la deuda serían 50.000 (eran 120.000 deuda real no responsabilidad hipotecaria que eran 180.000).

Con este escenario, a la hora de declarar, ¿se haría una operación única al ser una escritura por ganancia de 20.000 euros o se declaran por separado una ganancia de 50.000 por quita y pérdida de 30.000 por venta?

En opinión de los expertos de Asesor Excelente, se trata de una única operación en la que el contribuyente realiza una dación en pago de una vivienda a la que no es de aplicación el artículo 33.3.d) LIRPF que dispone que están exentas las ganancias de patrimonio puestas de manifiesto: «d) Con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

Asimismo, estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizada en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales. En todo caso, será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda».

Lo que realmente ocurre es que el contribuyente entrega una vivienda que adquirió por 100.000 euros y con ello cancela una deuda de 180.000 euros que es lo que sería exigible una ganancia de patrimonio de 80.000 euros o 20.000 euros si no considerásemos la responsabilidad hipotecaria que también se cancela.

Opinión de la DGT

Para la Dirección General de Tributos el valor de transmisión en el supuesto de dación en pago de viviendas es el valor de la deuda que se cancela (si bien entiende que el valor de mercado del inmueble es el valor de la deuda que se cancela).

Reproducimos la Resolución de la DGT de 21 de marzo de 2016
Núm.Resolución: V1143-16

Cuestión

Tratamiento fiscal de la dación en pago de las dos viviendas o exclusivamente de una de ellas. Determinación de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la dación de una vivienda en pago del préstamo hipotecario.

Descripción

La consultante es propietaria de dos viviendas, solicitó y obtuvo una hipoteca puente, préstamo hipotecario sobre dichas viviendas. Ante la imposibilidad de hacer frente al pago del préstamo hipotecario se plantea las alternativas siguientes: cancelación del préstamo mediante la dación en pago de las dos viviendas y cancelación parcial del mismo mediante la dación en pago de una de ellas. Esta última vivienda fue adquirida de la siguiente manera: un 50% en el año 2003 mediante compraventa y el otro 50% por sucesión mortis causa en el año 2013.

Contestación

Mediante la dación en pago de deudas, el deudor transmite bienes de su propiedad al acreedor, a fin de que este aplique el bien recibido a la extinción del crédito de que era titular.

Dicha figura constituye una forma extraordinaria de cumplimiento o extinción de las obligaciones, en la que el pago de una cantidad de dinero debida se sustituye por un pago en especie, en este caso el inmueble del deudor.

De acuerdo con lo expuesto, el cumplimiento de la obligación mediante la entrega de un bien patrimonial constituye uno de los supuestos regulados en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que define las situaciones en las que se puede producir una ganancia o pérdida patrimonial, como consecuencia de la alteración en la composición del patrimonio.

En el supuesto de dación en pago, el patrimonio del deudor-cedente sufre una modificación susceptible de generar las apuntadas ganancias o pérdidas patrimoniales. A dicho respecto, el artículo 34.1.a) de la LIRPF define el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales derivadas de una transmisión onerosa por diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales transmitidos.

El artículo 35 de la LIRPF, al regular el tratamiento de las transmisiones onerosas, establece que el valor de adquisición está formado por el importe real por el que se efectuó la adquisición, así como por las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses satisfechos por el adquirente motivados por la financiación de la adquisición del bien patrimonial. El artículo 36 de la LIRPF, al regular el tratamiento de las transmisiones lucrativas, establece que cuando la adquisición hubiera sido a título lucrativo se aplicará la regla del artículo anterior, tomando por importe real aquél que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado.

Para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial el valor de transmisión será el importe del crédito que se extingue, valor que coincidirá con el valor de mercado del inmueble entregado. Por otra parte, el valor de adquisición sería el determinado atendiendo a las reglas expuestas.

La ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión se integra en la base imponible como renta del ahorro de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 44, 46 b), 47.2 b) y 49 de la LIRPF.

No obstante, lo anterior, por razones de equidad y cohesión social, y teniendo en cuenta la situación de falta de capacidad de pago del contribuyente, el Real Decreto-ley 8/2014, de 4 de julio, de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia, (BOE de 5 de julio), ha establecido un tratamiento fiscal especial de la dación de la vivienda habitual en pago de deudas. Así, con efectos desde 1 de enero de 2014 y ejercicios anteriores no prescritos, el artículo 122.Uno del mencionado Real Decreto-ley 8/2014 ha añadido una nueva letra d) al apartado 4 del artículo 33 de la LIRPF que establece lo siguiente:

«4. Estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto:

(…) d) Con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

Asimismo, estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizada en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.

En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda».

De acuerdo con lo expuesto, las ganancias patrimoniales que pudieran ponerse de manifiesto como consecuencia de la dación en pago o de un procedimiento de ejecución hipotecaria que afecte a la vivienda habitual del contribuyente, siempre que no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda, estarán exentas en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

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Autor: Equipo de redactores de Asesor Excelente.

Texto revisado por nuestros expertos en Fiscal, Laboral, Contable, Mercantil, etc.

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4 Comentarios

  1. Anna Giralt

    Buenas tardes
    Al estar exento entiendo que no se tiene que informar nada en hacienda?

    Responder
    • Asesor Excelente

      Hola Anna. Gracias por tu comentario.

      Te aconsejamos que consultes con un asesor fiscal para resolver tu consulta, ya que este artículo es de 2019 y pueden existir variaciones. Si quieres, podemos ponerte en contacto con uno de nuestros Asesores Excelentes.

      Un saludo.

      Responder
  2. Nombre *

    Buenos días:
    Hay que pagar a hacienda al realizar una dación en pago por una hipoteca de un bajo comercial ?
    En caso afirmativo, cual sería el porcentaje de tributación?

    Muchas gracias.

    Responder
    • Asesor Excelente

      Hola. Gracias por tu comentario.

      Te aconsejamos que consultes tu caso con un asesor fiscal. Nosotros somos una empresa de servicios para asesores, no podemos ayudarte con tu caso concreto. Si lo necesitas, puedes buscar un «asesor excelente» en nuestro Buscador de Asesorías.

      Un saludo.

      Responder

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