Se analiza en esta consulta resuelta por el Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC) el tratamiento contable de la reducción de cuotas acordadas en un contrato de arrendamiento operativo de local de negocio por causa de las medidas extraordinarias adoptadas por el Gobierno para hacer frente a los efectos de la crisis sanitaria del COVID-19.

 

¿Cuál es el planteamiento inicial de la consulta?

 

Se plantea la correcta calificación de las rebajas negociadas con los arrendatarios por causa de los cierres impuestos por la legislación o por el efecto de la reducción abrupta de la actividad.

De este modo, se cuestiona si deben calificarse a efectos contables como un incentivo al arrendamiento, circunstancia que llevaría a diferir la rebaja en el periodo remanente del contrato, o si por el contrario deben considerarse rentas contingentes negativas e imputarse, íntegramente, a la cuenta de pérdidas y ganancias a medida que se devengue la correspondiente mensualidad.

Del análisis de la normativa por las que se aprueban medidas extraordinarias, en concreto del preámbulo del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para la economía, se concluye que, salvo acuerdo expreso entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas.

Así las cosas, se pone de manifiesto la necesidad de ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales.

 

¿Cuál es la regulación que se aprueba en relación con la reducción de las rentas?

 

Se establece como objetivo del Real Decreto-ley aprobar una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permita la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos:

  • Imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado.
  • Excesiva onerosidad de la prestación debida.
  • Buena fe contractual.

Sin embargo, la medida expresa que se adopta en la parte dispositiva de la citada norma solo afecta a la moratoria en el pago, pero en ningún caso a la reducción de cuotas.

La Norma de Registro y Valoración (NRV) 8ª Arrendamientos y otras operaciones de naturaleza similar del Plan General de Contabilidad (PGC), aprobado por el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, respecto a los arrendamientos operativos, expresa:

«(…) Los ingresos y gastos, correspondientes al arrendador y al arrendatario, derivados de los acuerdos de arrendamiento operativo serán considerados, respectivamente, como ingreso y gasto del ejercicio en el que los mismos se devenguen, imputándose a la cuenta de pérdidas y ganancias (…)»

Y el principio de devengo se enuncia en el apartado 3 del Marco Conceptual de la Contabilidad del PGC, continúa la resolución del ICAC destacando que:

«Devengo. Los efectos de las transacciones o hechos económicos se registrarán cuando ocurran, imputándose al ejercicio al que las cuentas anuales se refieran, los gastos y los ingresos que afecten al mismo, con independencia de la fecha de su pago o de su cobro.»

De acuerdo con lo anterior, en los supuestos en los que el contrato incluyese una cláusula sobre la posibilidad de reducción de cuotas en casos de caídas o cierre de la actividad impuesta por una disposición legal o reglamentaria, la reducción en el pago y el cobro en el arrendatario y arrendador, respectivamente, es claro que deberá tratarse como una renta contingente.

En ausencia de una previsión contractual de reducción de cuotas por caídas o cierre de actividad por una disposición legal, el ICAC señala que cuando el arrendatario y el arrendador hayan llegado a un acuerdo para reducir las rentas, el hecho tiene relación con la situación económica actual y, por tanto, se calificaría como un ajuste temporal de la renta a la situación económica sobrevenida y, por consiguiente, ser de aplicación el tratamiento para las rentas contingentes.

 

En conclusión…

 

La interpretación del legislador ha sido considerar que la reducción unilateral de cuotas no tendría amparo en la cláusula «rebus sic stantibus» y, en todo caso, requeriría del acuerdo expreso del arrendador.

 

¿Quieres saber más?

Consulta ICAC núm 1, BOICAC núm 125. Contabilidad. Boletín del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas 125.

Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

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