A la hora de poner en marcha un negocio una forma sencilla es constituir una Comunidad de Bienes entre dos o más personas. Cuando decidimos poner en marcha una comunidad de este tipo es conveniente saber antes cómo funcionan estas entidades para que luego no nos llevemos sorpresas.

Los expertos de nuestro Gabinete Jurídico han tenido que resolver varias dudas que nos han planteado varios despachos profesionales sobre las Comunidades de Bienes. Nos ha parecido interesante compartir en este post una de esas cuestiones.

Ponemos en antecedentes. Dos socios constituyeron una Comunidad de Bienes para construir un local comercial en un solar de su propiedad. Dicho local está actualmente arrendado. La Comunidad se constituye con 500 euros por parte de cada uno de los socios, y posteriormente han ido ingresando más dinero para la construcción del local.

Ante este escenario, se plantean varias dudas. ¿Son operaciones vinculadas las operaciones entre la CB y sus socios? Las aportaciones de los socios posteriores a la constitución, ¿se consideran préstamos? ¿habría que liquidar intereses? ¿o se consideran aportaciones de capital que con el cobro del alquiler recuperarán?

Nuestro Gabinete Jurídico, ante esta cuestión, recuerda que la CB se constituyó antes del 1 de enero de 2016, por lo que por el mero hecho de ser comunidad de bienes, está tributando ésta sus ingresos del alquiler por atribución de rentas, como rendimientos del capital inmobiliario.

De la consulta se infiere que el solar era de los socios con anterioridad a la constitución de la CB, de forma que se construyó el local sobre suelo que era de los socios. Para la construcción del local los socios/comuneros hicieron una aportación de capital inicial de 500 euros cada uno y posteriormente aportaron más capital con el objeto de construir el local.

Se pregunta si las operaciones realizadas entre los socios y la CB tienen el carácter de vinculadas y la respuesta debe ser afirmativa. Eso implica que todas las operaciones tendrán que valorarse a precio de mercado. El régimen de operaciones vinculadas está previsto en el Impuesto sobre Sociedades, pero la CB es una entidad que no tributa por el IS y los comuneros lo hacen en el régimen de atribución de rentas, imputando en su impuesto personal (IRPF) el rendimiento neto, en este caso por alquileres como rendimiento de capital inmobiliario. Pero también en el artículo 4 de la LIRPF se establece que «5. Se presumirán retribuidas, salvo prueba en contrario, las prestaciones de bienes, derechos o servicios susceptibles de generar rendimientos del trabajo o del capital». Por lo tanto, si la aportación de los miembros de la CB fuera a reembolsarse por tener carácter de préstamo, debería retribuirse ese préstamo con intereses de mercado.

Otra cuestión diferente es si esas aportaciones de los comuneros para la construcción del local tienen carácter estable como si fuera una aportación de capital. En ese caso, estaríamos ante una aportación sujeta y exenta del Impuesto sobre Operaciones Societarias (artículo 19.1.2º Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD) que no devengaría intereses por su asimilación a las aportaciones de capital.

Por lo que se refiere a la tributación de los alquileres, sería correcta su declaración en el régimen de atribución de rentas.

Si quieres resolver consultas como esta, puedes consultar el curso monográfico sobre Derecho Mercantil que está emitiendo Asesor Excelente. Con esta propuesta formativa podrás conocer el funcionamiento de las sociedades de capital, desde su constitución hasta su liquidación societaria o concursal, así como los aumentos o reducción de capital y las modificaciones estructurales.

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